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10 de maio de 2017 10h00 (Brasília) Telefone: (55 11) 2188-0155 Replay: (55 11) 2188-0400
10 de maio de 2017 12h00 (Brasília) Telefone: (55 11) 2188-0155 Telefone NY: 1 646 843 6054 Replay: (55 11) 2188-0400
Contato RI: André Bergstein | CFO e DRI Gabriel Barcelos | Gerente de RI Nelson Brazan | RI
[email protected] Tel.: (55 11) 3201-1000 Fax: (55 11) 3201-1001
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RESULTADOS 1T17
RESULT
ÍNDICE Destaques do 1T17 e Eventos Subsequentes............................................................................................................... 3 Tabela de Destaques .................................................................................................................................................... 4 Indicadores Financeiros................................................................................................................................................ 5 Receita Bruta ......................................................................................................................................... 5 Receita Líquida ...................................................................................................................................... 5 Despesas Gerais e Administrativas ....................................................................................................... 6 EBITDA Ajustado e EBITDA .................................................................................................................... 7 Resultado Financeiro ............................................................................................................................ 9 Outras Receitas / (Despesas) Operacionais ........................................................................................ 10 Lucro (Prejuízo) Líquido....................................................................................................................... 10 Lucro Líquido Ajustado (FFO) ............................................................................................................. 11 Endividamento e Disponibilidades ...................................................................................................... 12 Tabela de Empréstimos ....................................................................................................................... 14 Indicadores Operacionais ........................................................................................................................................... 15 Administração de Propriedades .......................................................................................................... 15 Locações ... .......................................................................................................................................... 16 Vacância do Portfólio .......................................................................................................................... 18 Inadimplência ...................................................................................................................................... 19 Portfólio...................................................................................................................................................................... 20 Portfólio Built-to-Suit... .............................................................................................................................................. 21 Projetos em Desenvolvimento ................................................................................................................................... 22 Mercado de Capitais................................................................................................................................................... 23 Demonstrações de Resultado do Exercício ................................................................................................................ 24 Balanço Patrimonial ................................................................................................................................................... 25 Fluxo de Caixa............................................................................................................................................................. 26
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RESULTADOS 1T17
RESULT
DESTAQUES DO 1T17 E EVENTOS SUBSEQUENTES BR Properties registra no trimestre Lucro Líquido Ajustado (FFO) de R$20,4 milhões, com margem de 18% São Paulo, 9 de maio de 2017 – A BR Properties S.A. (Bovespa: BRPR3), uma das maiores companhias de investimento em imóveis comerciais do Brasil, anuncia hoje seus resultados referentes ao 1T17. Atualmente, a BR Properties possui 43 imóveis comerciais que totalizam 607 mil m² de área bruta locável (ABL), dos quais 5 são terrenos que correspondem a 74 mil m² de ABL. A Companhia também faz a administração de propriedades de seu portfólio através da subsidiária BRPR A. As informações financeiras e operacionais a seguir são apresentadas em R$, exceto onde indicado, e seguem a Lei das S/A e as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Destaques do 1T17
A BR Properties registrou no 1T17 receita líquida de R$114,0 milhões, correspondendo a uma redução de 5% em relação ao 1T16, se considerarmos a receita das mesmas propriedades. Esta redução é explicada pelo aumento da vacância em comparação ao 1T16 e pela redução do valor de aluguel de determinados contratos. A Companhia apresentou no 1T17 EBITDA ajustado de R$89,3 milhões, resultando em uma margem de 78%, uma das mais altas do setor. O lucro líquido registrado ao final do trimestre foi de R$182,8 milhões, impactado principalmente pelo ganho na venda do Galpão SBC. O Lucro Líquido Ajustado (FFO) no 1T17 foi de R$20,4 milhões com margem de 18%, correspondendo a um aumento de 94% em relação ao 1T16. A dívida líquida ao final do trimestre era de R$2.136,9 milhões. O custo médio da dívida ao final do período era de 12,9% ou 106% do CDI. A BR Properties fechou o trimestre com uma posição de caixa de R$1.196,4 milhões. No 1T17, a BR Properties concluiu a venda do "Galpão SBC" para a GLP pelo valor total de R$240,2 milhões, conforme sentença arbitral favorável à Companhia que pôs fim a uma discussão iniciada em novembro de 2014. O portfólio da BR Properties fechou o trimestre com taxas de vacância financeira e física consolidadas de 12,8% e 22,0%, respectivamente. O aumento das taxas em relação ao trimestre passado se deve basicamente ao efeito da venda do Galpão SBC (47.353 m²), no mês de fevereiro. Desconsiderando esse efeito, as taxas de vacância mantiveram-se estáveis. Foi assinado termo aditivo ao contrato de locação entre BR Properties e “Petrobrás” referente ao reajuste no preço de aluguel nas Torres do Edifício Ventura, vigente a partir de Maio de 2016. As condições do termo, já mencionadas pela Companhia desde o encerramento das negociações, não foram alteradas.
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RESULTADOS 1T17
RESULT
Foi aprovado o Programa de Recompra de ações de emissão da própria Companhia. Desde seu início, no mês de março, a BR Properties já recomprou 1,1 milhões de ações ou 38% do total previsto (2,9 milhões de ações).
Eventos Subsequentes
No mês de abril, a BR Properties celebrou com “MORRO VERDE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA” documento visando à aquisição do imóvel com destinação logística/industrial denominado “Edifício Imbuia”, localizado no município de Jarinú - SP, com ABL de 22.986 m² e pelo preço total de R$49,4 milhões. O imóvel encontra-se parcialmente locado e sua aquisição está sujeita à satisfação de determinadas condições estabelecidas no documento celebrado entre as partes.
TABELA DE DESTAQUES Destaques Financeiros 1T17 1T16 Receita Líquida 114.031 126.962 Despesas Gerais e Administrativas 59.086 28.176 Despesas Gerais e Administrativas (Ajustado)* 13.294 14.374 EBITDA Ajustado 89.287 100.908 Margem EBITDA Ajustado 78% 79% Lucro (Prejuízo) Líquido 182.769 106.626 Lucro Líquido Ajustado (FFO) 20.432 10.510 Margem Lucro Líquido Ajustado (Margem FFO) 18% 8% Destaques Operacionais 1T17 1T16 ABL Portfólio Atual (m²) 533.144 528.253 - Escritórios (m²) 527.045 441.953 - Industrial (m²) 86.300 - Varejo (m²) 6.099 ABL Imóveis em Desenvolvimento e Terrenos 74.294 55.326 - Escritórios (m²) 41.307 55.326 - Industrial (m²) 32.987 - Varejo (m²) Vacância Financeira 12,8% 11,2% Vacância Física 22,0% 16,0% * Exclui Despesas de Vacância, ILP - Stock Option, Impostos e Tributos, Despesas de Arbitragem e Provisão de Bônus
Portfólio - Valor de Mercado
var % -10% 110% -8% -12% -1 p.p. 71% 94% 10 p.p. var % 1% 19% n/a n/a 34% -25% n/a n/a 2 p.p. 6 p.p.
Portfólio – ABL 1%
0,2%
5%
35%
47% 47%
65%
Escritório AAA
Escritório
Industrial
Escritório AAA
Escritório
Industrial
Varejo
4
RESULTADOS 1T17
RESULT
INDICADORES FINANCEIROS Receita Bruta
Evolução da Receita Bruta (R$ mil)
A receita bruta ao final do 1T17 totalizou R$125,7 milhões, correspondendo a uma redução de 5% em relação ao 1T16, se considerarmos a receita das mesmas propriedades.
(8%)
(5%)
95%, ou R$119,9 milhões, resultaram da receita de locação de escritórios;
136.361
132.459
1T16
1T16 - Mesmas Propriedades
125.663
1%, ou R$1,4 milhões, resultaram da receita de locação de imóveis industriais; 4%, ou R$4,4 milhões, resultaram da receita de serviços (administração predial);
Receita Líquida A receita líquida no primeiro trimestre de 2017 foi de R$114,0 milhões, que corresponde a uma redução de 5% em relação ao mesmo período do ano anterior, se considerarmos a receita das mesmas propriedades. Essa redução é explicada pelo aumento da vacância em comparação ao 1T16 e pela redução do valor de aluguel de determinados contratos.
1T17
Evolução da Receita Líquida (R$ mil)
(10%)
(5%) 126.962
1T16
120.197
1T16 - Mesmas Propriedades
114.031
1T17
5
RESULTADOS 1T17
INDICADORES FINANCEIROS Despesas Gerais e Administrativas As despesas gerais e administrativas, excluindo despesas com vacância, plano de opções - ILP, impostos e tributos, despesas não recorrentes no processo de arbitragem e o efeito da provisão do bônus, alcançaram o montante, no trimestre, de R$13,3 milhões, enquanto no 1T16 essas despesas totalizaram R$14,4 milhões, representando uma redução de 8%. Embora se trate de uma despesa recorrente, o ajuste da “Provisão de Bônus” foi aplicado a fim de desconsiderar o efeito da sazonalidade causado pela mudança no método da contabilização dessa despesa. A partir de 2017, a “Provisão de Bônus” será distribuída igualmente ao longo do ano, enquanto que, anteriormente, a contabilização era feita, majoritariamente, no ultimo trimestre de cada ano. As despesas totais com pessoal (Despesa com Pessoal + Honorários da Administração) apresentaram uma redução de 20% em relação ao 1T16, considerando o ajuste da “Provisão de Bônus” mencionado acima. Esta redução reflete os esforços da companhia na readequação de sua estrutura ao tamanho atual de seu negócio, bem como aos desafios impostos pela conjuntura atual. Despesas Totais com Pessoal Despesas com Pessoal Honorários da Administração (+) Provisão de Bônus Despesas Totais com Pessoal
1T17 (6.437) (1.122) 2.301 (5.258)
1T16 (5.002) (2.758) 1.149 (6.611)
var % 29% -59% 100% -20%
A despesa de "Impostos e Tributos" foi majoritariamente impactada pela incidência dos Impostos (ITBI Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) referentes à incorporação da One Properties em 2012, no valor de R$29,7 milhões. Adicionalmente, foi incorrida a despesa de R$2,3 milhões referentes ao PIS e COFINS sobre os ganhos financeiros na venda do Galpão SBC. Despesas Gerais e Administrativas SG&A Despesas Operacionais Impostos e Tributos Despesas com Pessoal Honorários da Administração Provisão de ILP / Stock Option Despesas de Vacância SG&A Ajustado (+) Provisão de ILP / Stock Option (+) Despesas de Vacância (+) Impostos e Tributos (+) Despesas Advocatícias com Arbitragem (+) Provisão de Bônus Percentual: SG&A Ajustado / Receita Líquida
1T17 (59.086) (9.328) (31.095) (6.437) (1.122) (2.283) (8.821) (13.294) 2.283 8.821 31.095 1.292 2.301 12%
1T16 (28.176) (7.762) (5.492) (5.002) (2.758) (363) (6.798) (14.374) 363 6.798 5.492 1.149 11%
var % 110% 20% 466% 29% -59% 528% 30% -8% 528% 30% 466% n/a 100% 1 p.p.
Evolução do G&A (R$ mil) 11%
12%
(8%)
14.374
13.294
1T16
1T17 % Receita Líquida
6
RESULTADOS 1T17
INDICADORES FINANCEIROS EBITDA Ajustado e EBITDA O EBITDA ajustado, excluídos resultados não caixa, como o plano de opções, além de resultados não recorrentes como o ganho na venda do Galpão SBC, a incidência de PIS e COFINS sobre referida venda e o impacto dos impostos (ITBI) referentes à incorporação da One Properties em 2012, alcançou R$89,3 milhões no 1T17, redução de 12% em comparação com o 1T16. A margem EBITDA ajustada foi de 78%, uma das mais altas do setor. A redução nominal do EBITDA ajustado é explicada, principalmente, pela perda de receita de aluguel resultante das vendas de ativos ocorridas nos últimos 12 meses, enquanto a redução da margem é impactada, essencialmente, pelo aumento nos custos de vacância e pela redução do valor de aluguel de determinados contratos. É importante destacar que a partir de 2017 não será feito o ajuste (reversão) da “Provisão de Bônus” no cálculo do EBITDA Ajustado, o que pode causar uma distorção quando comparado ao mesmo período do ano anterior (no 1T16 a provisão de bônus era revertida no cálculo do EBTIDA Ajustado).
Evolução do EBITDA ajustado e margem (R$ mil)
79%
78%
(12%) 102.057*
89.287 -
100.908
1T16
1T17 Margem EBITDA Ajustado
* R$ 1.149 de Provisão de Bônus no 1T16
7
RESULTADOS 1T17
INDICADORES FINANCEIROS Utilizando a metodologia determinada pela Instrução nº 527/12 da CVM, o EBITDA do 1T17 registrou R$138,7 milhões, com margem EBITDA de 122%.
Evolução do EBITDA (metodologia CVM) e margem (R$ mil)
122%
62%
76%
138.714
78.799
1T16
1T17 Margem EBITDA
Composição do EBITDA e EBITDA Ajustado Composição do EBITDA Lucro/ Prejuízo do Período Antes de Part. Não Control. (+) Impostos Diferidos (+) Provisão para IR e CSLL (-) Participações dos não controladores (+) Depreciação (+) Resultado Financeiro EBITDA Margem EBITDA
1T17 182.769 (63.542) 11.076 107 8.305 138.714 122%
1T16 107.648 (12.441) 26.270 (1.022) 105 (41.760) 78.799 62%
var % 70% 411% -58% n/a 2% -120% 76% 60 p.p.
Composição do EBITDA Ajustado EBITDA (-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento (+) Outras Receitas/Despesas Operacionais (+) Provisão de ILP / Stock Option (+) Provisão de Bônus * (+) PIS/Cofins sobre Venda de Ativos (Galpão SBC) (+) ITBI na Incorporação One Properties (+) PIS/Cofins sobre Ganhos Não-caixa na Recompra do Bônus Perpétuo EBITDA Ajustado Margem EBITDA Ajustado
1T17 138.714 (65.423) (18.241) 2.283 2.292 29.662 89.287 78%
1T16 78.799 23.450 (5.348) 968 363 2.675 100.908 79%
var % 76% n/a 1123% -1985% 528% n/a n/a n/a n/a -12% -1 p.p.
*A partir de 2017 não será feito o ajuste da Provisão de Bônus no cálculo do EBITDA Ajustado
8
RESULTADOS 1T17
INDICADORES FINANCEIROS Resultado Financeiro Ajustado
Resultado Financeiro Ajustado (R$ mil)
Excluindo os efeitos não caixa na contabilização da variação cambial sobre o bônus perpétuo denominado em dólares e nas variações de instrumentos derivativos, além do ganho referente à atualização monetária na venda do Galpão SBC, o resultado financeiro ajustado do 1T17 totalizou R$79,9 milhões, correspondendo a uma redução de 1% em relação ao 1T16.
Resultado Financeiro Receitas Financeiras Aplicações Financeiras Variações Não-Caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) Variação Cambial Outros Ganhos na Recompra do Bônus Perpétuo Atualização Monetária na Venda do Galpão SBC Atualização Monetária dos Créditos Fiscais Despesas Financeiras Juros e Encargos Sobre Empréstimos Variações Não-Caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) Variação Cambial Outros Encargos na Recompra do Bônus Perpétuo Resultado Financeiro (-) Ganhos Não-caixa na Variação Cambial (+) Perdas Não-caixa na Variação Cambial (-) Ganhos Não-caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) (+) Perdas Não-caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) (-) Atualização Monetária na Venda do Galpão SBC (-) Ganhos Não-caixa na Recompra do Bônus Perpétuo Resultado Financeiro Ajustado
(1%)
80.496
79.939
1T16
1T17
1T17 112.832
1T16 166.951
var % -32%
32.681 6.159
38.990 4.783
-16% 29%
16.906 311 49.503 7.271 (121.137) (120.094) (935) (108) (8.305) (16.906) (6.159) 935 (49.503) (79.939)
65.335 310 57.532 (125.190) (119.782) (3.588) (14) (1.806) 41.760 (65.335) (4.783) 3.588 (55.726) (80.496)
-74% 0% n/a n/a n/a -3% 0% -74% n/a 664% n/a -120% -74% n/a 29% -74% n/a n/a -1%
9
RESULTADOS 1T17
INDICADORES FINANCEIROS Outras Receitas / (Despesas) Operacionais A rubrica de “Outras Receitas / Despesas” registrou no trimestre uma receita de R$18,2 milhões. Esse resultado advém da venda de cotas da BRPR46 (Galpão SBC).
Lucro Líquido
Evolução do Lucro Líquido (R$ mil)
Como já descrito no relatório, a BR Properties registrou um lucro líquido de R$182,8 milhões no 1T17. Esse resultado foi impactado principalmente pelo ganho na venda do Galpão SBC.
71%
182.769
106.626
1T16
1T17
10
RESULTADOS 1T17
INDICADORES FINANCEIROS Lucro Líquido Ajustado (FFO) No 1T17 o Lucro Líquido Ajustado (FFO) totalizou R$20,4 milhões correspondendo a um aumento de 94% em relação ao 1T16, com margem FFO de 18%.
Lucro Líquido Ajustado (R$ mil)
18% 8%
94%
20.432
10.510
1T16
1T17 Margem Lucro Líquido Ajustado
Composição do Lucro Líquido Ajustado (FFO) Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício (+) Impostos Diferidos (+) Impostos de Renda sobre Vendas de Propriedades (-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento (+) Variação Cambial Passiva Não-Caixa (-) Variação Cambial Ativa Não-Caixa (+) Variações Não-Caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) (-) Atualização Monetária na Venda do Galpão SBC (-) Ganhos Não-caixa na Recompra do Bônus Perpétuo (+) Provisão de ILP / Stock Option (+) Outras Receitas/Despesas Operacionais (Não-Recorrentes) (+) PIS/Cofins sobre Venda de Ativos (Galpão SBC) (+) ITBI na Incorporação One Properties (+) PIS/Cofins sobre Ganhos Não-caixa na Recompra do Bônus Perpétuo Lucro Líquido Ajustado (FFO) Margem Lucro Líquido Ajustado (Margem FFO)
1T17 182.769 (63.542) 22.267 (65.423) (16.906) (5.225) (49.503) 2.283 (18.241) 2.292 29.662 20.432 18%
1T16 106.626 (12.441) 15.348 23.450 (5.348) (65.335) (1.194) (55.726) 363 2.092 2.675 10.510 8%
var % 71% 411% 45% n/a 1123% n/a -74% 337% n/a n/a 528% -972% n/a n/a n/a 94% 10 p.p.
11
RESULTADOS 1T17
INDICADORES FINANCEIROS Endividamento e Disponibilidades Caixa e Equivalentes de Caixa
1T17
Empréstimos e Financiamentos de Curto Prazo
4T16
var %
610.174
547.974
11%
549.884
487.233
13%
60.290 -
59.941 800
1% n/a
2.723.156
2.814.575
-3%
2.184.533
2.259.014
-3%
538.624
555.560
-3%
Dívida Bruta
3.333.330
3.362.548
-1%
Caixa e Equivalentes de Caixa
1.196.444
966.191
24%
Dívida Líquida
2.136.886
2.396.357
-11%
Valor do Portfólio Imobiliário ***
7.133.845
7.302.370
Empréstimos e Financiamentos Bônus Perpétuos Derivativos Empréstimos e Financiamentos de Longo Prazo Empréstimos e Financiamentos Bônus Perpétuos
-2%
Dívida Bruta / Valor Portfólio (Loan to Value)
47%
46%
1 p.p.
Dívida Líquida / Valor Portfólio (Loan to Value)
30%
33%
-3 p.p.
EBITDA Ajustado / Despesa Financeira Líquida*
1,4x
1,4x
-3%
8,4
8,7
Duration (anos) **
-3%
Duration (anos) - Ex Bônus Perpétuo
4,4
4,0
10%
Dívida Quirografária / Dívida Total
29%
29%
0 p.p.
* Cons i dera ndo Res ul tado Fi na ncei ro Ajus tado e EBITDA Ajus tado (Úl timos 12 mes es ) ** Cons i dera ndo Bônus Perpétuo Vencendo em 2050 *** Incl ui o va l or de R$92MM referentes a o terreno CES II (Off Balance)
LTV Bruto (Dívida Bruta/Valor do Portfólio) e LTV Líquido (Dívida Líquida/Valor do Portfólio)
52%
45% 41%
35%
1T14
38%
2T14
39%
40%
41%
40%
34%
34%
36%
37%
46%
44%
44%
45%
29%
29%
29%
1T16
2T16
3T16
46%
47%
41%
3T14
4T14
1T15
2T15
34%
3T15
LTV Bruto
4T15
33%
4T16
30%
1T17
LTV Líquido
Cobertura de Juros 1,6x
1,6x
1,6x
1,5x
1,4x
1,3x
1,4x
1,4x 1,2x
1T14
2T14
3T14
4T14
1T15
2T15
3T15
4T15
1,3x
1,3x
1T16
2T16
3T16
1,4x
1,4x
4T16
1T17
EBITDA/ Despesa Financeira Líquida
12
RESULTADOS 1T17
INDICADORES FINANCEIROS Dívida Líquida / EBITDA Ajustado x Dívida Líquida
4.156 4.750 4.220 3.595
3.575
3.897
3.839
2.396 1.949 2.395 1.954 6,2x
6,1x 5,7x 5,1x
5,2x
6,5x
6,3x
6,0x
5,4x 4,4x
1T14
2T14
3T14
4T14
1T15
2T15
3T15
2.137
1.923
4T15
5,0x
4,8x
1T16
2T16
5,6x
3T16
4T16
1T17
Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões)
648
417
359
375
152
2017 2018 * Bônus Perpétuo
599*
2019
2020
108
2021
96
99
2022
2023
2024
48
44
43
32
2025
2026
2027
2028
IGPM
IPCA
2050
Índices de Reajuste da Dívida Total
11% 4%
20%
18%
47%
TR
CDI
USD Bônus Perpétuo
13
RESULTADOS 1T17
INDICADORES FINANCEIROS Tabela de Empréstimos Modalidade
Instituição
Índice
Cupom
Prazo
Vencimento
Icomap
Empréstimos
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
IGPM
8,84%
120 meses
16/04/17
265
Saldo 4T16 1.082
BP Itapevi
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
20.992
20.959
Piraporinha Jundiaí Alphaville
CCB CCB CCB
Itaú BBA/ Unibanco Itaú BBA/ Unibanco Itaú BBA/ Unibanco
TR TR TR
11,25% 11,25% 11,25%
120 meses 120 meses 120 meses
17/06/24 17/06/24 17/06/24
8.072 32.053 14.129
8.059 32.004 14.107
Panamérica Park
CDC
Itaú BBA/ Unibanco
TR
9,90%
120 meses
25/05/17
29.376
30.088
Plaza Centenário
CDC
Itaú BBA/ Unibanco
TR
9,90%
120 meses
25/05/17
1.305
1.546
Henrique Schaumann
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
27.962
27.918
Bolsa RJ
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
7.364
7.353
Galpão Ind. Araucária
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
6.611
6.601
Glória
CDC
Itaú BBA/ Unibanco
TR
9,90%
120 meses
17/07/17
11.695
12.367
Joaquim Floriano
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
8.942
8.928
Paulista Park
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
2.100
2.096
Paulista Plaza
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
8.095
8.083
Isabela
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
2.315
2.311
Olympic
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
4.264
4.257
Midas
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
2.916
2.912
Network
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
687
686
Number One
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
1.901
1.898
Celebration
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
17.214
17.187
Athenas
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
13.231
13.211
Ed. Comercial Indaiatuba
CCI
Brazilian Securities
TR
10,00%
120 meses
20/12/17
7.769
8.511
Jandira I & II
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
CDI
1,28%
120 meses
17/08/17
9.247
10.800
Ed. Vargas
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
7.995
7.982
São Pedro
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
9.853
9.838
Souza Aranha
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
155 meses
17/06/24
3.392
3.383
Cond. Ind. São José dos Campos
CCB
Itaú BBA/ Unibanco
TR
11,25%
120 meses
17/06/24
18.726
18.701
Cond. Ind. Itapevi
CDC
Itaú BBA/ Unibanco
TR
9,40%
120 meses
08/06/24
10.097
10.088
Galpão Ind. Sorocaba
CCI
CIBRASEC
TR
10,15%
156 meses
04/09/21
5.159
5.363
TNU
CCI
Brazilian Securities
TR
9,40%
144 meses
07/07/22
44.855
46.154
Alexandre Dumas
CCI
CIBRASEC
TR
9,60%
120 meses
05/03/20
7.164
7.630
Ouvidor 107
CCI
CIBRASEC
TR
9,60%
120 meses
12/05/20
9.292
9.882
Ed. Jacarandá
CCI
RB Capital
TR
11,50%
120 meses
16/12/20
61.057
64.180
Manchete
Saldo 1T17
CCI
RB Capital
TR
11,50%
120 meses
16/12/20
105.429
110.841
Bônus Perpétuo
Mercado de Capitais
USD
9,00%
Perpétuo
Pré-pagável (Trimestral)
598.914
615.501
BRPR 40
CCI
RB Capital
IPCA
10,82%
125 meses
06/05/25
45.409
43.821
BRPR 45
CRI
Mercado de Capitais
IGPM
7,60%
146 meses
10/10/17
10.088
9.818
BRPR 55
CRI
Mercado de Capitais
IGPM
10,30%
183 meses
03/11/20
15.757
15.256
BRPR 56
CRI
Mercado de Capitais
IGPM
9,50%
183 meses
07/03/21
102.967
130.901
Ed. Paulista
CDC
Santander
TR
11,50%
144 meses
28/06/24
106.655
109.140
BR Properties (holding)
Debêntures - 1ª Emissão
Mercado de Capitais
CDI
1,08%
60 meses
15/07/17
189.489
197.053
BR Properties (holding)
Debêntures - 1ª Emissão
Mercado de Capitais
IPCA
5,85%
84 meses
15/07/19
331.682
323.882
CDC
Santander
TR
11,50%
144 meses
20/12/24
37.456
38.290
Debêntures - 5ª Emissão
Banco do Brasil
CDI
117,00%
60 Meses
11/11/19
376.081
363.372
BR Properties (holding) *
CD Anhanguera BR Properties (holding) Vargas II
CCB
Itaú BBA
TR
11,25%
144 meses
13/05/27
28.308
27.549
¹ Complexo JK - Bloco B ²
CCI
RB Capital
CDI
1,45%
144 meses
31/08/28
147.175
148.669
CCI
RB Capital
CDI
1,45%
144 meses
31/08/28
147.175
148.669
Chucri Zaidan
CCI
RB Capital
CDI
1,65%
144 meses
23/12/28
120.314
120.344
Debêntures - 6ª Emissão
Mercado de Capitais
CDI
107,00%
90 meses
12/04/24
569.124
551.494
3.348.117
3.380.766
Complexo JK - Bloco B
BR Properties (holding)
Total * USD Bônus Perpétuo (Swap - 95,95% do CDI @ R$3,58)
14
RESULTADOS 1T17
INDICADORES OPERACIONAIS Administração de Propriedades Parte fundamental da estratégia da Companhia, a administração proativa dos imóveis do portfólio é feita através da BRPR A Administradora de Ativos Imobiliários Ltda., subsidiária integral da BR Properties focada na valorização dos ativos, na redução de custos de operação e na exploração de rendas acessórias, tais como receitas de estacionamento e prestação de serviços aos locatários.
Receitas BRPR A A BRPR A fechou o trimestre com uma receita de R$4,4 milhões ou 3,5% da receita bruta consolidada obtida pela BR Properties.
Evolução da Receita BRPR A (R$ mil)
(15%)
5.143
4.394
1T16
1T17
Propriedades Administradas A BRPR A administra atualmente 22 propriedades comerciais, sendo 22 imóveis de escritório. Nº
ABL
Cidade
Ed. Manchete
Propriedades Administradas
1
23.591
Rio de Janeiro
Glória
1
8.436
Rio de Janeiro
Henrique Schaumann
1
14.125
São Paulo
Santo Antonio
1
5.017
São Paulo
São José
1
5.080
São Paulo
Icomap
1
9.164
Rio de Janeiro
Vargas
1
14.809
Rio de Janeiro
Panamérica Park
4
18.667
São Paulo
Ouvidor
1
6.284
Rio de Janeiro
TNU
1
27.931
São Paulo
RB 115
1
11.516
Rio de Janeiro
Ed. Comercial Indaiatuba
1
11.335
Indaiatuba
Ed. Jacarandá
1
31.954
Alphaville
Ed. Paulista
1
22.855
São Paulo
Ed. Ventura - Torre Oeste
1
42.986
Rio de Janeiro
Ed. Ventura - Torre Leste
1
45.577
Rio de Janeiro
Complexo JK - Bloco B
1
29.539
São Paulo
Panamérica Green Park I
1
4.583
São Paulo
Ed. Brasília TOTAL
1
15.501
Brasília
22
348.951
15
RESULTADOS 1T17
INDICADORES OPERACIONAIS Locações A BR Properties possui estrutura própria de gestão das locações e revisões dos contratos de locação. A responsabilidade dos profissionais que atuam nessa área é a de antecipar eventuais movimentos de vacância e promover substituições preventivas. Todos os processos de negociação e revisão dos contratos de locação são executados diretamente pela equipe.
Índices de Reajuste de Aluguéis
1T17
4T16
5%
4%
IGP-M IPCA
Outros
95%
96%
Aluguel / m² / Mês – Mesmas Propriedades O valor do aluguel médio / m² / mês das mesmas propriedades no 1T17 apresentou uma redução nominal de 5,5% em relação ao 1T16. Se comparado com o trimestre anterior, o valor do aluguel médio apresentou um aumento nominal de 0,2%.
Aluguel / m² / Mês - Mesmas Propriedades * 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 Escritório 7,3% 5,6% 6,1% 4,1% -2,8% 3,2% 3,5% 2,0% 9,2% 1,8% 3,6% Industrial 5,3% 3,8% 6,6% 6,7% 4,7% 4,7% 4,1% 4,6% 0,2% 0,2% 10,8% Varejo 6,6% 5,9% 6,2% 2,4% 6,0% 7,8% 5,3% 8,6% n/a n/a n/a Total 6,7% 5,1% 6,2% 4,3% -2,0% 3,4% 3,6% 2,4% 8,8% 1,7% 3,9% IPCA 5,9% 6,2% 6,5% 6,7% 6,4% 8,1% 8,9% 9,5% 10,7% 9,4% 8,8% IGP-M 5,5% 7,3% 6,2% 3,5% 3,7% 3,2% 5,6% 8,4% 10,5% 11,6% 12,2% Média Ponderada: IPCA¹ x IGP-M (~ 5% x 95%) 5,6% 7,0% 6,3% 4,3% 4,4% 4,4% 6,4% 8,7% 10,6% 11,4% 11,9% * Comparação entre: o aluguel médio da mesma propriedade no período atual vs o aluguel médio da mesma propriedade em igual período do ano passado * Considera somente o aluguel médio das áreas locadas de cada propriedade * Em termos nominais ¹ IPCA e Outros
3T16 -0,3% 10,6% n/a 0,0% 8,5% 10,7% 10,6%
4T16 -4,4% 10,6% n/a -4,0% 6,3% 7,2% 7,1%
1T17 -5,5% n/a n/a -5,5% 4,6% 4,9% 4,8%
16
RESULTADOS 1T17
INDICADORES OPERACIONAIS Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação Receita (%)
Área Bruta Locável (%)
64%
5%
4%
26%
2017
2018
2019
>2020
72%
6%
4%
18%
2017
2018
2019
>2020
Cronograma de Revisional do 3º Ano dos Contratos de Locação Receita (%)
Área Bruta Locável (%) 9% 13%
36%
34%
27%
27%
14% 2017
11%
2018
2019
>2020
2017
2018
2019
>2020
Prazo Médio dos Contratos Existentes Contratos Existentes
Prazo Médio Atual
Todos Contratos Contratos Built-to-Suit
5,0 anos 3,7 anos
17
RESULTADOS 1T17
INDICADORES OPERACIONAIS Vacância do Portfólio A vacância física é mensurada utilizando o total de área vaga do portfólio, dividido pela ABL total do portfólio. Embora a métrica seja relevante para a companhia, ela não reflete fielmente a perda de receita gerada pela vacância, pois não considera o valor de aluguel que poderia ser cobrado em tais áreas. A vacância financeira é utilizada justamente para sanar tal distorção. Multiplicando-se o valor de aluguel por m² que poderia ser cobrado na área vaga, e posteriormente dividindo-se este resultado pelo valor potencial do aluguel mensal da propriedade como um todo, mensura-se o percentual de receita mensal que foi perdida devido à vacância do portfólio. O portfólio consolidado da Companhia fechou o trimestre com taxas de vacância financeira e física consolidadas de 12,8% e 22,0%, respectivamente. O aumento das taxas em relação ao trimestre passado se deve basicamente ao efeito da venda do Galpão SBC (47.353 m²), no mês de fevereiro. Ao longo do trimestre, a Companhia locou 4.235 m² de ABL no portfólio, contra devoluções, já previstas, que somaram 4.615 m² de ABL. Com essas movimentações a taxa de vacância física permaneceu relativamente estável em relação ao trimestre passado, ao passo que foi observada um aumento de 0,6 ponto percentual na vacância financeira. Esse aumento ocorreu uma vez que as novas áreas locadas apresentam, em média, um aluguel mais baixo do que o das áreas devolvidas. Adicionalmente, outros 12.840 m² de ABL encontram-se em processo de assinatura de contrato de locação, sendo: 7.495 m² no “Ed. Passeio Corporate”; 1.320 m² no “Ed. Vargas”; 1.253 m² no “Panamérica Park”; 446 m² no “Ed. TNU”; 1.207 no “Ed. Paulista”; e 1.120 m² no “Ed. Bolsa RJ”. Considerando o impacto do imóvel, ainda em fase final de desenvolvimento,"Ed. Passeio Corporate", as taxas de vacância financeira e física consolidadas no 1T17 seriam de 23,5% e 32,5%, respectivamente. O imóvel encontra-se 10% pré-locado e uma vez concretizadas as locações mencionadas acima, a taxa de ocupação do imóvel atingirá 19%.
Evolução da Vacância
22,6%
21,9%
22,0%
19,8%
19,2% 16,0% 14,5%
14,3%
9,0%
8,6%
8,3% 4,1%
3T14
7,3%
4T14
10,4% 10,4% 10,0% 9,7% 9,8%
13,0% 11,8%
11,2%
12,2%
12,8%
8,0%
1T15
2T15
3T15
4T15
1T16
Financeira
Física
2T16
3T16
4T16
4T16 Mesmos Ativos
1T17
18
RESULTADOS 1T17
INDICADORES OPERACIONAIS Inadimplência do Portfólio Desde sua fundação em 2006, a BR Properties vem registrando baixos níveis de inadimplência em seu portfólio, dada a excelente qualidade de crédito de sua base de locatários. No 1T17 a inadimplência foi de 0,3%.
2,2% 1,1% 0,2%
0,0%
0,5% 0,4% 0,2%
0,1%
0,8% 0,4% 0,0% 0,2%
0,4% 0,5% 0,1% 0,3%
1,9% 0,9%
0,3%
0,3%
0,3%
1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17
Principais Locatários
19
RESULTADOS 1T17
PORTFÓLIO Propriedade
Tipo
Cidade
Estado
Data Aquisição
Nº de Imóveis
ABL Próprio (m²)
Panamérica Park
Escritório
São Paulo
SP
29/05/07
4
18.667
Glória
Escritório
Rio de Janeiro
RJ
17/07/07
1
8.436
Alphaville
Escritório
Barueri
SP
31/07/07
1
9.292
Escritório AAA
Rio de Janeiro
RJ
27/08/07
1
3.224
Celebration
Escritório
São Paulo
SP
03/09/07
1
5.590
Icomap
Escritório
Rio de Janeiro
RJ
12/09/07
1
9.164
São Pedro
Escritório
São Paulo
SP
28/09/07
1
3.575
Vargas
Escritório
Rio de Janeiro
RJ
28/09/07
1
14.809
Henrique Schaumann
Escritório
São Paulo
SP
14/11/07
1
14.125
Ed. Comercial Indaiatuba
Escritório
Indaiatuba
SP
20/12/07
1
11.335
Santo Antônio
Escritório
São Paulo
SP
17/01/08
1
5.017
São José
Escritório
São Paulo
SP
17/01/08
1
5.080
Souza Aranha
Escritório
São Paulo
SP
31/01/08
1
2.329
Alexandre Dumas
Escritório
São Paulo
SP
03/12/09
1
6.889
Ouvidor 107
Escritório
Rio de Janeiro
RJ
10/12/09
1
6.284
TNU
Escritório
São Paulo
SP
16/03/10
1
27.931
CBOP - Ed. Jacarandá
Escritório
Barueri
SP
12/04/10
1
31.954
RB 115
Escritório
Rio de Janeiro
RJ
02/06/10
1
11.516
Ed. Manchete
Escritório AAA
Rio de Janeiro
RJ
30/06/10
1
23.591
Ed. Ventura - Torre Oeste
Escritório AAA
Rio de Janeiro
RJ
12/08/10
1
42.986
Águas Claras
Escritório AAA
Nova Lima
MG
29/03/12
1
8.932
Chucri Zaidan
Escritório AAA
São Paulo
SP
29/03/12
1
21.906
Bolsa RJ
Barra Funda
Escritório
São Paulo
SP
29/03/12
1
11.384
Barra da Tijuca
Escritório
Rio de Janeiro
RJ
29/03/12
1
23.210
Brasília
Escritório
Brasília
DF
29/03/12
1
15.501
Porto Alegre
Escritório
Porto Alegre
RS
29/03/12
1
4.421
Escritório AAA
Rio de Janeiro
RJ
30/04/12
1
45.577
Ed. Paulista
Escritório
São Paulo
SP
29/03/12
1
22.855
Panamérica Green Park I
Escritório
São Paulo
SP
29/05/07
1
4.583
Escritório AAA
São Paulo
SP
29/03/12
1
29.539
Ed. Ventura - Torre Leste
Complexo JK - Bloco B Souza Aranha II Passeio Corporate
Escritório
São Paulo
SP
31/01/08
1
2.019
Escritório AAA
Rio de Janeiro
RJ
15/12/16
3
75.324
37
527.045
Varejo
Rio de Janeiro
RJ
15/12/16
Sub-total Escritório Varejo Passeio Corporate Sub-total Varejo
1
6.099
1
6.099 4.659
Panamérica Green Park II
Escritório
São Paulo
SP
29/05/07
1
Panamérica Green Park III
Escritório
São Paulo
SP
29/05/07
1
4.659
Ed. CES II
Escritório AAA
Rio de Janeiro
RJ
29/03/12
1
10.000
Ed. Bayview
Escritório AAA
Rio de Janeiro
RJ
29/03/12
1
21.989
Industrial
São Paulo
SP
03/06/16
1
32.987
5
74.294
43
607.439
Galpão Pirituba Sub-total Terrenos Total
20
RESULTADOS 1T17
PORTFÓLIO BUILT-TO-SUIT (BTS) Propriedade Águas Claras
Cidade Nova Lima
Barra Funda Barra da Tijuca Porto Alegre
Região (CBRE) n/a
ABL Próprio (m²) 8.932
São Paulo
Outros
11.384
Rio de Janeiro
Barra da Tijuca
23.210
Porto Alegre
n/a
4.421
Total
47.947
Composição dos Contratos de Locação (% Receita)
Composição dos Contratos de Locação (% ABL)
9%
91%
Contratos BTS
9%
91%
Contratos Típicos
Contratos BTS
Contratos Típicos
21
RESULTADOS 1T17
PROJETOS EM DESENVOLVIMENTO A BR Properties não realizou nenhum investimento em seus projetos de desenvolvimento no 1T17.
Projetos
ABL Próprio (m²)
CAPEX Total Estimado (R$ mm)
Segmento
Tipo
Cidade / Estado
Escritório
Desenvolvimento
São Paulo / SP
CES II
Escritório AAA
Terreno
Rio de Janeiro / RJ
2.019 10.000
Bayview
Escritório AAA
Terreno
Rio de Janeiro / RJ
Panamérica Green Park II
Escritório
Terreno
Panamérica Green Park III
Escritório
Galpão Pirituba
Industrial
Souza Aranha II
Investimento Realizado (%)
Entrega Prevista
21 n/a
100% 0%
Entregue
21.989
n/a
0%
n/a
São Paulo / SP
4.659
n/a
0%
n/a
Terreno
São Paulo / SP
4.659
n/a
0%
n/a
Terreno
São Paulo / SP
32.987
n/a
0%
n/a
R$
n/a
Cronograma de CAPEX dos Desenvolvimentos/Retrofit (R$ mil) Cronograma de Capex Panamérica Green Park I Ed. Vargas Complexo JK - Torre B Souza Aranha II Total
2014
2015
2016
1T17
2017 E
7.809
-
-
-
-
14.670
1.665
-
-
-
63.447
18.225
1.775
-
-
742
13.572
6.430
-
-
86.669
33.462
8.205
-
-
Relação Imóveis Existentes / Desenvolvimento e Terrenos (% Valor de Mercado)
2%
98%
Existentes
Desenvolvimentos
22
RESULTADOS 1T17
MERCADO DE CAPITAIS A BR Properties tem suas ações ordinárias negociadas no Novo Mercado da BM&F Bovespa, sob o código BRPR3. Performance da Ação (BRPR3) Número total de ações Free Float (%) Preço da ação (média do período) Preço da ação (final do período)
1T17 298.228.434 30% 8,67 9,16
Market Cap final do período (R$ milhões)
1T16 298.228.434 99% 8,27 8,80
2.732
Volume financeiro médio diário (R$ milhões) Volume de ações médio diário
var % 0% -70% 5% 4%
2.624
4%
8,74
6,74
30%
1.011.321
823.997
23%
2.355
1.509
56%
Número de negociações médio diário
Desempenho BRPR3 – 1T17 Volume Financeiro Diário BR Properties Ibovespa
70% 60%
60.000.000 55.000.000 50.000.000
50%
45.000.000
40%
40.000.000 35.000.000
30%
30.000.000 20%
25.000.000
10%
20.000.000 15.000.000
0%
10.000.000 -10%
5.000.000
-20% dez-15
fev-16
abr-16
mai-16
jul-16
set-16
out-16
Distribuição da Base Acionária
3%
3%
Índices
Estados Unidos Canadá Outros
84%
fev-17
mar-17
Índices
9%
Brasil
dez-16
IBrX IBrA SMLL IMOB IGCX IGCT IGC-NM ITAG IDIV
Peso BRPR 0,07% 0,07% 0,62% 3,18% 0,11% 0,09% 0,16% 0,10% 0,38%
23
RESULTADOS 1T17
DRE DRE Receita Bruta Receita de Locação Escritórios Industrial Varejo Receita de Serviços Deduções da Receita Bruta Impostos (PIS/Cofins e ISS) Abatimentos Receita Líquida Custo de Bens Lucro Bruto Despesas Gerais e Administrativas Despesas Operacionais Impostos e Tributos Despesas com Pessoal Honorários da Administração Provisão de ILP / Stock Option Despesas de Vacância Resultado Financeiro Receitas Financeiras Despesas Financeiras Outras Receitas/Despesas Operacionais Ganho/(Perda) na Venda de Propriedade para Investimento Ganho/(Perda) com Valor Justo de Propriedade para Invest. Resultado antes de Tributação Provisão para IR e CSLL Impostos Diferidos Lucro/ Prejuízo do Período Antes de PNC Participação de Não Controladores Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício
1T17 125.663 121.269 119.869 1.400 4.394 (11.633) (9.820) (1.813) 114.031 114.031 (59.086) (9.328) (31.095) (6.437) (1.122) (2.283) (8.821) (8.305) 112.832 (121.137) 18.241 65.423 130.303 (11.076) 63.542 182.769 182.769
1T16 136.361 131.218 124.317 6.901 5.143 (9.399) (8.916) (483) 126.962 126.962 (28.176) (7.762) (5.492) (5.002) (2.758) (363) (6.798) 41.760 166.951 (125.190) (968) 5.348 (23.450) 121.477 (26.270) 12.441 107.648 (1.022) 106.626
var %
Composição do EBITDA Lucro/ Prejuízo do Período Antes de Part. Não Control. (+) Impostos Diferidos (+) Provisão para IR e CSLL (-) Participações dos não controladores (+) Depreciação (+) Resultado Financeiro EBITDA Margem EBITDA
1T17 182.769 (63.542) 11.076 107 8.305 138.714 122%
1T16 107.648 (12.441) 26.270 (1.022) 105 (41.760) 78.799 62%
var % 70% 411% -58% n/a 2% -120% 76% 60 p.p.
Composição do EBITDA Ajustado EBITDA (-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento (+) Outras Receitas/Despesas Operacionais (+) Provisão de ILP / Stock Option (+) Provisão de Bônus * (+) PIS/Cofins sobre Venda de Ativos (Galpão SBC) (+) ITBI na Incorporação One Properties (+) PIS/Cofins sobre Ganhos Não-caixa na Recompra do Bônus Perpétuo EBITDA Ajustado Margem EBITDA Ajustado
1T17 138.714 (65.423) (18.241) 2.283 2.292 29.662 89.287 78%
1T16 78.799 23.450 (5.348) 968 363 2.675 100.908 79%
var % 76% n/a 1123% -1985% 528% n/a n/a n/a n/a -12% -1 p.p.
1T17 182.769 (63.542) 22.267 (65.423) (16.906) (5.225) (49.503) 2.283 (18.241) 2.292 29.662 20.432 18%
1T16 106.626 (12.441) 15.348 23.450 (5.348) (65.335) (1.194) (55.726) 363 2.092 2.675 10.510 8%
var % 71% 411% 45% n/a 1123% n/a -74% 337% n/a n/a 528% -972% n/a n/a n/a 94% 10 p.p.
-8% -8% -4% -80% n/a -15% 24% 10% 275% -10% n/a -10% 110% 20% 466% 29% -59% 528% 30% -120% -32% -3% -1985% 1123% n/a 7% -58% 411% 70% n/a 71%
*A partir de 2017 não será feito o ajuste da Provisão de Bônus no cálculo do EBITDA Ajustado
Composição do Lucro Líquido Ajustado (FFO) Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício (+) Impostos Diferidos (+) Impostos de Renda sobre Vendas de Propriedades (-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento (+) Variação Cambial Passiva Não-Caixa (-) Variação Cambial Ativa Não-Caixa (+) Variações Não-Caixa (MTM de Juros e Swap do Bônus Perpétuo) (-) Atualização Monetária na Venda do Galpão SBC (-) Ganhos Não-caixa na Recompra do Bônus Perpétuo (+) Provisão de ILP / Stock Option (+) Outras Receitas/Despesas Operacionais (Não-Recorrentes) (+) PIS/Cofins sobre Venda de Ativos (Galpão SBC) (+) ITBI na Incorporação One Properties (+) PIS/Cofins sobre Ganhos Não-caixa na Recompra do Bônus Perpétuo Lucro Líquido Ajustado (FFO) Margem Lucro Líquido Ajustado (Margem FFO)
24
RESULTADOS 1T17
BALANÇO PATRIMONIAL ATIVO Ativo Circulante Caixa e Equivalentes de Caixa Contas a Receber Instrumentos Derivativos Imóveis Destinados a venda Despesas Antecipadas Impostos Antecipados / a Compensar / a Recuperar Adiantamento para Aquisição de Imóveis Outros Valores a Receber Ativo Não Circulante Depósitos Judiciais IR e CS Diferidos Tributos a Recuperar Outros Ativos Não Circulantes a Receber Imobilizado de uso Propriedades para Investimento Intangível Ativo Total PASSIVO Passivo Circulante Empréstimos e Financiamentos Derivativos Contas a Pagar Impostos e Contribuições a Recolher IR e CS Correntes Provisão para gratificação a empregados Obrigações Trabalhistas Dividendos a Pagar Outros débitos e valores a pagar Passivo Não Circulante IR e CS Diferidos Empréstimos e Financiamentos Provisão para Contingências Outros Passivos Não Circulantes Patrimônio Líquido Capital Social Capital Social a Integralizar (-) Gastos com Emissões Reservas de Capital Lucros (Prejuízo) do Exercício Dividendos Adicionais Propostos Reservas de Lucros Participação de Não Controladores Passivo Total
31/03/2017 1.346.091 1.196.444 78.728 6.031 7.789 33.742 23.357 7.858.761 8.909
31/12/2016 1.128.151 966.191 104.660 7.496 34.000 15.804 8.052.380 8.819
205.622 37.073 10.471 7.041.845 554.842 9.204.853
205.622 62.272 10.456 7.210.370 554.842 9.180.531
31/03/2017 690.153 610.174 10.176 2.265 10.795 4.230 4.774 6.851 40.888 3.600.506 455.720 2.723.156 23.646 397.983 4.914.194 2.361.522 (47.288) 2.329.941 182.769 87.251 9.204.853
31/12/2016 636.472 547.174 800 5.948 3.473 3.317 8.370 1.893 6.851 58.647 3.814.917 589.787 2.814.575 23.069 387.486 4.729.142 2.361.522 (47.288) 2.327.658 87.251 9.180.531
var % 19% 24% -25% n/a n/a 4% -1% n/a 48% -2% n/a 1% 0% -40% 0% -2% 0% 0% var % 8% 12% n/a 71% -35% 225% -49% 152% 0% -30% -6% -23% -3% 2% 3% 4% 0% n/a 0% 0% n/a n/a 0% n/a 0%
25
RESULTADOS 1T17
FLUXO DE CAIXA Fluxo de Caixa - Consolidado Caixa Líquido Atividades Operacionais Caixa Gerado nas Operações Resultado antes de Tributação Depreciação e Amortização Valor Justo das Propriedades para Investimento Linearização das Receitas de Aluguel Juros e Variações Monetárias de Empréstimos MTM Juros do Bônus Perpétuo MTM do Swap Participação de Não Controladores Variação Cambial Líquida Perdas (ganhos) com Instrumentos Financeiros Derivativos Resultado Financeiro na Recompra do Bônus Perpétuo Plano de Opção de Compra de Ações Resultados apurados na venda de investimentos Outros Variações nos Ativos e Passivos Contas a Receber de Clientes Impostos a Recuperar Adiantamento para Aquisição de Imóveis Imóveis disponíveis à venda Outros ativos Contas a Pagar Obrigações por Aquisição de Imóveis Impostos e Contribuições Provisão para Gratificação a Empregados e Administradores Outros passivos Caixa Líquido Atividades de Investimento Recebimento na Venda de Propriedades para Investimentos Aquisição de Imobilizado Baixa de Imobilizado Aquisição de Propriedades para Investimentos Caixa Líquido Adquirido de Investida Incorporada Recebimento de Ganhos com Instrumentos Financeiros Pagamento de Perdas com Instrumentos Financeiros Alteração de Participações em Controladas Caixa Líquido Atividades de Financiamento Aumento de Capital Social Ganho e Perda na Venda de Ações Gastos com Emissões de Ações Dividendos Pagos Tomada de Empréstimos e Financiamentos Pagamento de Empréstimos e Financiamentos Recompra de Ações Custos de Transação Aumento (Redução) de Caixa e Equivalentes Disponibilidades No início do exercício No final do exercício
1T17 120.668 82.489 130.303 3.876 (65.423) (12.038) 111.790 935 (6.159) (16.906) 4.614
1T16 98.398 128.481 121.477 2.827 18.102 (6.513) 111.063 3.588 (4.783) (1.022) (65.335) 6.536
2.283 (18.777) (52.008) 38.179 34.798 7.528 5.790 4.053 (4.463) (3.560) (5.967) 228.540 (122) (6.301) (5.286) 240.249 (118.955) (117.962) (992) 230.253
(57.532) 363 (2.980) 2.690 (30.083) 19.558 (23.475) 2.078 2.414 (21.376) 450 (9.732) 350.681 213.433 (107) 1 (8.991) 8.497 137.848 (567.279) (567.279) (118.200)
966.191 1.196.444
1.230.305 1.112.105
26
