Resultados

2T17 Teleconferência 2T17 15 de Agosto de 2017 Português 10h00 (horário de Brasília) 9h00 (horário de Nova York) Tel.: +55 (11) 3127-4971 +55 (11) 3728-5971 Código: São Carlos

Inglês O áudio da apresentação de resultados em inglês estará disponível no site de RI.

RESULTADOS 2T17

LUCRO LÍQUIDO ATINGE R$ 17,1 MILHÕES NO 2T17 São Paulo, 14 de agosto de 2017 – A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. (“São Carlos” ou “Companhia”) anuncia hoje os resultados do segundo trimestre de 2017 (2T17). Para preservar a comparabilidade dos números, a Companhia apresenta uma análise dos resultados recorrentes da atividade de locação, de modo a excluir os efeitos de eventos considerados extraordinários (vide seção ‘Ajustes à Demonstração de Resultado’ para mais informações).

PRINCIPAIS DESTAQUES  Receita bruta recorrente com locações foi de R$ 72,8 milhões no 2T17 com queda de 6,3%, impactada pela ausência da receita do Edifício Top Center (vendido em Jul/16). Considerando a mesma base de imóveis, a receita com locações ficou estável em relação ao 2T16  EBITDA e FFO totalizaram R$ 52,5 milhões e R$ 11,3 milhões, respectivamente. Margem EBITDA de 76,2% e margem FFO de 16,4%  Lucro líquido de R$ 17,1 milhões, impulsionado pela venda do Edifício Mykonos  Portfólio encerrou o 2T17 com taxas de vacância física e financeira de 12,9% e 12,0%, respectivamente, com redução em relação ao 1T17 e 2T16  Valor de mercado do portfólio de imóveis atingiu R$ 4,3 bilhões, uma valorização de 2% na mesma base de ativos  NAV (net asset value) alcançou R$ 2,9 bilhões, correspondente a R$ 51,3 por ação  Venda do Edifício Mykonos por R$ 41,3 milhões, montante superior ao valor de avaliação e com taxa interna de retorno real, após impostos, de 14,3% a.a.  Locação de 100% do CE Urca no Rio de Janeiro (ABL: 4.557 m2 )

Indicadores Operacionais e Financeiros Receita Bruta com Locações (R$ milhões) Margem NOI EBITDA Recorrente (R$ milhões) Margem EBITDA Recorrente FFO Recorrente (R$ milhões) Margem FFO Lucro/Prejuízo Líquido Recorrente (R$ milhões) Margem Líquida Recorrente Lucro/Prejuízo Líquido (R$ milhões) NAV (R$ bilhões) NAV por ação (R$)

2T17 72,8 90,7% 52,5 76,2% 11,3 16,4% 0,7 1,0% 17,1 2,9 51,3

2T16 77,7 91,3% 58,8 80,0% 10,5 14,3% -0,6 -0,8% -0,8 2,9 52,4

∆% -6,3% -10,7% 7,4% -1,8% -2,1%

6M17 145,9 90,5% 106,2 77,1% 22,0 16,0% 0,9 0,6% 17,3

6M16 154,5 91,3% 116,0 79,5% 20,0 13,7% -2,1 -1,4% -1,5

∆% -5,6% -8,4% 10,0% -

2

RESULTADOS 2T17 MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO O segundo trimestre de 2017 foi marcado pelo combate à vacância do portfólio da São Carlos e pela venda do Edifício Mykonos. No trimestre, concluímos a locação de 100% do empreendimento CE Urca, localizado no Rio de Janeiro, com ABL de 4.557 m2. Adicionalmente, realizamos a venda da totalidade da participação da São Carlos (aproximadamente 57%) no Edifício Mykonos por R$ 41,3 milhões, acima do valor de avaliação. Esse projeto gerou uma taxa interna de retorno real de 14,3% a.a., líquida de impostos. A receita bruta com locações teve redução de 6,3% em relação ao mesmo período do ano anterior, impactada pela ausência da receita do Edifício Top Center, vendido em Jul/16. Na mesma base de imóveis, a receita ficou estável na comparação com o 2T16, refletindo a queda acentuada da inflação no período e algumas renegociações em contratos de locação. O EBITDA totalizou R$ 52,5 milhões e o FFO R$ 11,3 milhões, no 2T17, com margens de 76,2% e 16,4%, respectivamente. Permanecemos focados em manter nossa rentabilidade elevada, priorizando nossa plataforma comercial e o controle de despesas através de processos eficientes. O portfólio de imóveis da São Carlos encerrou o trimestre avaliado em R$ 4,3 bilhões, composto por 83 imóveis, totalizando 420,0 mil m2 de ABL, sendo 26 imóveis corporativos e 57 centros de conveniência e terrenos. No final do 2T17, a Companhia operava 33 centros de conveniência, sendo 25 centros inaugurados e 8 em fase pré-operacional, que totalizam aproximadamente 66,4 mil m2 de ABL, além de um landbank de 24 projetos para desenvolvimento. A São Carlos encerrou o trimestre com perfil de dívida conservador e de longo prazo. No final do 2T17, 94% da dívida estava indexada à TR com prazo médio de vencimento de 8,9 anos. O saldo de caixa atingiu R$ 192,7 milhões ao final do trimestre. Por fim, nos mantemos otimistas com as perspectivas do setor e as oportunidades que a retomada do ciclo imobiliário traz para a São Carlos. Estamos particularmente bem posicionados para continuar a gerar valor para os nossos acionistas, através da gestão ativa do nosso portfólio de imóveis corporativo e do crescimento do negócio de centros de conveniência.

3

RESULTADOS 2T17 RECICLAGEM DO PORTFÓLIO: VENDA DO EDIFÍCIO MYKONOS

Em 29 de maio, a São Carlos realizou a venda da totalidade de sua participação (aproximadamente 57%) no Edifício Mykonos por R$ 41,3 milhões. O Mykonos é um edifício de escritórios de alto padrão localizado na Rua Gomes de Carvalho, 1.356, Vila Olímpia em São Paulo – SP. A área vendida pela São Carlos equivale a 4.859 m2 de área bruta locável distribuídos em 17 conjuntos. A alienação reflete a estratégia da Companhia de vender imóveis consolidados para investir em novos projetos com ineficiências e potencial de upside. O valor de venda foi superior ao valor de avaliação e a taxa interna de retorno real do projeto após impostos foi de 14,3% a.a.

4

RESULTADOS 2T17 PORTFÓLIO DE IMÓVEIS O portfólio de imóveis da São Carlos encerrou o 2T17 avaliado em R$ 4,3 bilhões. Considerando a mesma base de ativos, o crescimento foi de 2% em relação ao 2T16, de acordo com a avaliação da consultoria CBRE. O valor de mercado do portfólio total teve uma redução de 3% em função das vendas dos ativos realizados nos últimos 12 meses – Edifício Top Center, agência bancária do Edifício João Úrsulo e Edifício Mykonos – que totalizaram R$ 214 milhões em valor de avaliação. A tabela abaixo apresenta a evolução do portfólio nos últimos 12 meses1. Corporativo Variações no portfólio de imóveis

Posição em Jun/16 Venda do Edifício Top Center Ganhos de área em centros de conveniência Avaliação do Portfólio (CBRE) Posição em Set/16 Ganhos de área em centros de conveniência Venda da agência bancária (Ed. João Úrsulo) Posição em Dez/16 Ajuste em área de edifícios corporativos Ajuste em área de centros de conveniência Posição em Mar/17 Venda do Edifício Mykonos Aquisição de 1 andar no Edifício Corporate Plaza Posição em Jun/17

Mês

Jul/16 Set/16 Set/16

ABL Própria (m²)

Valor (R$ mm)

388.649 -13.463

3.967 -166

375.186

91 3.893

Mai/17 Mai/17

ABL Própria (m²) 34.959

TOTAL

Valor (R$ mm) 456

10.177

Dez/16 Dez/16 Mar/17 Mar/17

Varejo

375.186 -5.391 369.795 -4.859 641 365.576

-8 3.885

3.885 -40 4 3.848

45.136 9.302

-9 447

54.438

447

-7 54.431

447

54.431

447

ABL Própria (m²)

Valor (R$ mm)

423.607 -13.463 10.177

4.423 -166

420.321 9.302 429.623 -5.391 -7 424.226 -4.859 641 420.007

83 4.340 -8 4.332

4.332 -40 4 4.295

No final do 2T17, o portfólio da Companhia era composto por 83 imóveis corporativos e de conveniência totalizando 420,0 mil m2 de área bruta locável, localizados nos Estados do Rio de Janeiro e São Paulo (mais informações em ‘Perfil do Portfólio’). Esses ativos estão registrados nos demonstrativos financeiros a custo depreciado e seu valor contábil no final de junho de 2017 era de R$ 2,6 bilhões2. O Net Asset Value (NAV) alcançou R$ 2,9 bilhões ou R$ 51,3/ação no final do 2T17, contra R$ 2,9 bilhões ou R$ 52,4/ação em 30 de junho de 2016. R$ milhões

Jun/17

Jun/16

∆%

Valor do portfólio

4.295,0

4.423,1

-2,9%

-1.402,7

-1.478,7

-5,1%

2.892,2

2.944,4

-1,8%

Quantidade de ações ex-tesouraria (milhões)

56,4

56,2

0,4%

NAV (R$/ação)

51,3

52,4

-2,1%

Dívida líquida Net Asset Value (NAV)

1

Não registramos ABL própria para os centros de conveniência em desenvolvimento. Aquisições consideradas ao valor da transação e vendas consideradas ao valor da avaliação feita pela consultoria CBRE. 2 Linha ‘Propriedades para Investimento’ e ´Imóveis destinados a venda´no Balanço Patrimonial.

5

RESULTADOS 2T17 VACÂNCIA Taxas de Vacância 13,5% 13,8% 10,7%

Jun/16

9,6%

13,2% 12,9%

12,9% 12,0%

Mar/17

Jun/17

11,0%

Set/16

8,4%

Dez/16 Vacância Física

Vacância Financeira

As taxas de vacância física e financeira encerraram o trimestre em 12,9% e 12,0%, respectivamente. A queda em relação à Jun/16 é explicada pelas locações no EZ Towers – Torre A, que por sua vez, foram parcialmente compensadas pelo aumento pontual da vacância em alguns empreendimentos. Na comparação com Mar/17, a redução da vacância decorreu principalmente do novo contrato de locação assinado no Centro Empresarial Urca, no Rio de Janeiro.

ANÁLISE DA RECEITA A receita bruta com locações totalizou R$ 72,8 milhões no 2T17, uma queda de 6,3% em relação ao 2T16, explicada principalmente pela venda do Edifício Top Center (Jul/16). Considerando a mesma base de imóveis, a receita com locações apresentou ligeira queda de 0,8% em relação ao 2T16.

Receita com bruta com locações (R$ milhões)

Receita com bruta com locações (R$ milhões) 154,5

77,7

67,1

2T16

-6,3%

-0,8% (mesma base)

-5,6%

72,8

66,5

2T17

137,3

6M16

-2,0% (mesma base)

145,9

134,6

6M17

6

RESULTADOS 2T17 A receita recorrente com locações anualizada é de R$ 309,7 milhões, com base nos contratos vigentes no mês de junho de 2017. A receita anual potencial do portfólio de imóveis é de R$ 351,8 milhões e considera a geração de receita do portfólio atual em operação sem vacância. Vale ressaltar que as receitas dos centros de conveniência em desenvolvimento não foram consideradas na receita potencial.

Receita Recorrente e Potencial (R$ milhões) 351,8 306,3

309,7

Receita 2016

Receita Recorrente

Receita Potencial sem Vacância

Abaixo, apresentamos o cronograma de vencimentos dos atuais contratos de locação e o prazo médio ponderado pela receita recorrente com locações. Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação (% da receita recorrente) Prazo médio: 4,3 anos 8%

6%

6%

12%

15%

2017

2018

2019

2020

2021

53%

2022+

No 2T17, 94% da receita de locação e 90% do valor do portfólio tiveram origem no segmento de imóveis corporativos. Composição do Portfólio (% do valor de mercado)

Composição da Receita com Locação (% da receita)

Corporativo 94%

Corporativo 90%

Centros de Conveniência 6%

Centros de Conveniência 10%

A margem NOI da Companhia segue em patamar elevado, alcançando 90,7% da receita bruta com locações no 2T17. R$ milhões

2T17

2T16

∆%

6M17

6M16

∆%

Receita bruta com locações

72,8

77,7

-6,3%

145,9

154,5

-5,6%

G&A com manutenção e áreas vagas

-6,7

-6,7

0,3%

-13,9

-13,4

4,0%

NOI Margem NOI

66,1

71,0

-6,9%

132,0

141,1

-6,5%

90,7%

91,3%

-0,6 p.p.

90,5%

91,3%

-0,8 p.p.

7

RESULTADOS 2T17 DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS No 2T17, as despesas G&A alcançaram R$ 16,5 milhões, um aumento de 5,0% em relação ao 2T16. R$ milhões

2T17

2T16

∆%

6M17

6M16

Manutenção de Imóveis e áreas vagas

6,7

6,7

0,3%

13,9

13,4

∆% 4,0%

Pessoal e Honorários da Administração

8,5

7,9

7,8%

17,3

15,6

10,7%

Outros

1,2

1,0

26,0%

2,3

2,1

10,4%

16,5

15,7

31,1

21,4%

5,0% 2,6 p.p.

33,5

24,0%

24,3%

21,3%

7,8% 3,0 p.p.

Total Despesas G&A Margem G&A

EBITDA RECORRENTE O EBITDA no trimestre alcançou R$ 52,5 milhões com margem de 76,2%. No acumulado até junho, o EBITDA totalizou R$ 106,2 milhões com margem de 77,1%. R$ milhões Receita Líquida

2T17 68,9

2T16 73,5

∆% -6,2%

6M17 137,8

6M16 145,9

∆% -5,6%

Despesas G&A

-16,5

-15,7

5,0%

-33,5

-31,1

7,9%

0,1

1,0

-90,0%

1,9

1,2

62,1%

52,5

58,8

-10,7%

106,2

116,0

-8,4%

76,2%

80,0%

-3,7 p.p.

77,1%

79,5%

-2,4 p.p.

Outras Rec. Operacionais EBITDA Recorrente Margem EBITDA

Calculamos o EBITDA recorrente anualizado da Companhia em R$ 225,0 milhões com margem de 77,4%, considerando a receita bruta recorrente anualizada em R$ 309,7 milhões, alíquota efetiva de PIS/Cofins de 6,2% da receita bruta e despesa G&A média nos últimos 12 meses. Os centros de conveniência em desenvolvimento não estão refletidas no cálculo do EBITDA recorrente abaixo.

R$ milhões Receita Bruta

Anual 309,7

Taxa efetiva de PIS/Cofins

-19,2

Receita Líquida

290,5

G&A recorrente

-65,5

EBITDA Recorrente

225,0

Margem EBITDA Recorrente

77,4%

8

RESULTADOS 2T17

RESULTADO FINANCEIRO As receitas financeiras totalizaram R$ 6,7 milhões no 2T17 contra R$ 9,1 milhões no 2T16. A queda é explicada pela combinação do menor saldo médio de caixa e da taxa de juros (CDI) entre os dois períodos. As despesas financeiras no 2T17 apresentaram redução de 18,5% em relação ao mesmo período de 2016, em função da redução dos índices de correção dos financiamentos. R$ milhões

2T17

2T16

∆%

6M17

6M16

∆%

6,7

9,1

-26,4%

15,1

18,6

-18,8%

Despesa Financeira

-41,5

-50,9

-18,5%

-87,1

-102,5

-15,0%

Resultado Financeiro

-34,8

-41,8

-16,8%

-72,0

-83,9

-14,2%

Receita Financeira

LUCRO LÍQUIDO E FFO RECORRENTE O lucro líquido da Companhia totalizou R$ 17,1 milhões no 2T17, superior ao resultado reportado no 2T16 em decorrência do lucro gerado com a venda do Edifício Mykonos de R$ 16,4 milhões. Lucro (Prejuízo) Líquido (R$ milhões)

Lucro (Prejuízo) Líquido Recorrente (R$ milhões) 17,3

17,1

0,9

0,7

-0,8 2T16

2T17

-1,5 6M16

-0,6 -2,1

6M17 2T16

2T17

6M16

6M17

O FFO recorrente atingiu R$ 11,3 milhões com margem de 16,4% no 2T17. R$ milhões

2T17

2T16

∆%

6M17

6M16

∆%

0,7

-0,6

-

0,9

-2,1

-

Depreciação

10,6

11,1

-4,5%

21,2

22,1

-4,1%

FFO Recorrente

11,3

10,5

7,6%

22,1

20,0

10,5%

16,4%

14,3%

2,1 p.p.

16,0%

13,7%

2,3 p.p.

Lucro Líquido Recorrente

Margem FFO Recorrente

RESULTADOS 2T17

INVESTIMENTOS No 2T17, a São Carlos investiu R$ 7,1 milhões, dos quais R$ 5,7 milhões no portfólio de escritórios, incluindo a compra de 1 andar no Edifício Corporate Plaza e R$ 1,4 milhão no segmento de centros de conveniência. R$ milhões Manutenção de imóveis – Corporativo 2

Aquisição de 1 andar (640,6 m ) no Edifício Corporate Plaza Imóveis de varejo de conveniência Total

1T17

2T17

Total

11,2

2,2

13,4

-

3,5

3,5

4,8

1,4

6,2

16,0

7,1

23,1

ENDIVIDAMENTO

R$ milhões Dívida Bruta

Jun/17 3

Disponibilidades e Aplicações Financeiras Dívida Líquida

1.595,4 192,7 1.402,7

EBITDA Recorrente Anualizado

225,0

Valor de Avaliação do Portfólio

4.295,0

Dívida Líquida / EBITDA Recorrente Anualizado (x) Dívida Líquida / Valor do Portfolio (%) Prazo Médio (anos) Custo Nominal da Dívida (% a.a.)

6,2 32,7% 8,9 10,3%

A São Carlos encerrou o 2T17 com um saldo de caixa de R$ 192,7 milhões. A posição de caixa no trimestre foi impactada principalmente por (i) R$ 18,1 milhões em pagamento de dividendos; (ii) R$ 7,1 milhões em investimentos no portfólio no período; (iii) R$ 42,6 milhões em amortizações das parcelas dos financiamentos (incluindo o pré pagamento da dívida remanescente do Edifício Mykonos no valor de R$ 5,9 milhões); (iv) R$ 11,3 milhões referente a geração de caixa líquido das operações e (v) R$ 41,3 milhões proveniente da venda do Edifício Mykonos. A dívida bruta totalizou R$ 1.595,4 milhões e apenas 10% do saldo tem vencimento nos próximos 12 meses. As dívidas da Companhia estão em moeda local (R$), não sendo afetadas por flutuações cambiais. A dívida líquida ficou em R$ 1.402,7 milhões. O excelente perfil de crédito da São Carlos permite a captação de financiamentos de longo prazo com baixo custo. No final do 2T17, o prazo médio de vencimento das dívidas era de 8,9 anos e o custo nominal do endividamento de 10,3% a.a. equivalente ao CDI do período. Adicionalmente, 94% do saldo da dívida era corrigido pela TR (com um cupom médio de 9,6 % a.a.), conforme demonstrado a seguir.

3

Soma de empréstimos e financiamentos de curto e longo prazo.

10

RESULTADOS 2T17

Dívida por Indexador

Custo Médio da Dívida (% a.a.) IGPM 2% IPCA 2%

TR 94%

14,25%

14,25%

13,75%

10,25% 12,3%

12,0%

11,8%

11,8%

3T16

4T16

1T17

CDI 2% 2T16

Custo médio

Indexador TR5

10,3% 2T17

SELIC

Desempenho (a.a.) 0,6%

Taxa de Juros Média (a.a.) 9,6%

Custo da Dívida (a.a.)4 10,3%

Saldo de Dívida (R$ milhões) 1.495,7

10,1%

1,8%

12,1%

27,0

CDI5 IGPM

12,25%

6

-0,8%

10,4%

9,5%

21,9

6

IPCA

3,0%

6,4%

9,6%

50,8

Total

0,9%

9,3%

10,3%

1.595,4

O gráfico a seguir apresenta o cronograma de amortização da dívida da São Carlos. O detalhamento completo do passivo bancário encontra-se na “Tabela de Financiamentos”. Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões)

181,8 190,3 179,5 156,8 170,7

136,5 139,8 83,1

72,8

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

69,5

2026

61,6

55,3

60,2

2027

2028

2029

37,5 2030

4

Média ponderada da taxa de juros anual Indicador de junho anualizado 6 Desempenho acumulado nos últimos 12 meses 5

11

RESULTADOS 2T17

MERCADO DE CAPITAIS As ações da São Carlos são listadas no segmento Novo Mercado da B3 sob o código SCAR3 e fazem parte dos índices ITAG, IGCX e IGC-NM. Em 30 de junho de 2017, a Companhia tinha um capital social representado por 57.737.319 ações ordinárias, incluindo 1.338.217 ações em tesouraria. Em AGOE de 28 de abril de 2017, os acionistas da Companhia aprovaram o aumento do capital social em R$ 400 milhões, mediante a capitalização de parcela da reserva de retenção de lucros. Em 4 de maio de 2017, o Conselho de Administração da Companhia aprovou um novo programa de recompra de ações de até 1.000.000 de ações e prazo de 1 ano.

12

RESULTADOS 2T17

RECONCILIAÇÃO ENTRE DRE CONTÁBIL E RECORRENTE No intuito de preservar a comparabilidade entre as informações financeiras de 2017 e 2016, a Companhia apresenta uma análise de informações ajustadas. Estas informações foram preparadas a partir da demonstração de resultados elaborada de acordo com as práticas contábeis brasileiras (IFRS) e ajustadas para excluir os efeitos de venda de imóveis nos períodos reportados. R$ Mil Receita Bruta Locação de Imóveis Venda de Imóveis Serviços PIS/Cofins Receita Líquida Custo dos Produtos Vendidos Depreciação Custo dos Imóveis Vendidos Lucro Bruto (Despesas) Receitas Operacionais Vendas, Gerais e Administrativas Honorários da Administração Outras Receitas (Despesas) Operacionais Equivalência Patrimonial Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro Resultado Financeiro Líquido Receita Financeira Despesa Financeira Lucro Antes do IR e CSLL Imposto de Renda e Contribuição Social Acionistas não controladores Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício

R$ Mil Receita Bruta Locação de Imóveis Venda de Imóveis Serviços PIS/Cofins Receita Líquida Custo dos Produtos Vendidos Depreciação Custo dos Imóveis Vendidos Lucro Bruto (Despesas) Receitas Operacionais Vendas, Gerais e Administrativas Honorários da Administração Outras Receitas (Despesas) Operacionais Equivalência Patrimonial Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro Resultado Financeiro Líquido Receita Financeira Despesa Financeira Lucro Antes do IR e CSLL Imposto de Renda e Contribuição Social Acionistas não controladores Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício

2T17 113.880 71.942 41.302 636 -4.489 109.391 -26.161 -10.580 -15.581 83.230 -16.465 -13.294 -3.283 112 -862 65.903 -34.730 6.725 -41.455 31.173 -13.852 -225 17.096

2T16 78.124 77.714 0 410 -4.782 73.342 -11.081 -11.081 0 62.261 -14.723 -12.606 -3.076 959 -1.011 46.527 -41.745 9.116 -50.861 4.782 -5.443 -144 -805

Vendas de Imóveis -40.439 863 -41.302 -80 -40.519 15.581 15.581 -24.938 80 80

-24.859

-24.859 8.462 -16.397

Vendas de Imóveis 0

114 114 0

114 3 3

117

117 114 231

2T17 Recorrente 73.441 72.804 636 -4.569 68.872 -10.580 -10.580 58.292 -16.385 -13.214 -3.283 112 -862 41.044 -34.730 6.725 -41.455 6.314 -5.390 -225 699

2T16 Recorrente 78.124 77.714 0 410 -4.668 73.456 -11.081 -11.081 0 62.375 -14.720 -12.603 -3.076 959 -1.011 46.644 -41.745 9.116 -50.861 4.899 -5.329 -144 -574

6M17 187.458 144.989 41.302 1.167 -9.142 178.316 -36.710 -21.129 -15.581 141.606 -31.602 -27.130 -6.417 1.945 -1.765 108.239 -71.957 15.104 -87.061 36.282 -18.538 -437 17.307

6M16 160.916 154.450 5.713 753 -9.439 151.477 -26.947 -22.100 -4.847 124.530 -29.914 -25.116 -6.005 1.207 -1.525 93.091 -83.887 18.620 -102.507 9.204 -10.362 -307 -1.465

Vendas de Imóveis -40.439 863 -41.302 -80 -40.519 15.581 15.581 -24.938 80 80

-24.859

-24.859 8.462 -16.397

Vendas de Imóveis -5.713 -5.713 132 -5.581 4.856 4.856 -725 3 3

-722

-722 127 -595

6M17 Recorrente 147.019 145.851 0 1.167 -9.222 137.797 -21.129 -21.129 0 116.668 -31.522 -27.050 -6.417 1.945 -1.765 83.380 -71.957 15.104 -87.061 11.423 -10.076 -437 910

6M16 Recorrente 155.203 154.450 0 753 -9.307 145.896 -22.091 -22.100 9 123.805 -29.911 -25.113 -6.005 1.207 -1.525 92.369 -83.887 18.620 -102.507 8.482 -10.235 -307 -2.060

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RESULTADOS 2T17

DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO RECORRENTE

R$ mil Receita Bruta Locação de Imóveis Serviços PIS/Cofins Receita Líquida Custo dos Produtos Vendidos Lucro Bruto (Despesas) Receitas Operacionais Gerais e administrativas Honorários da Administração Outras Receitas (Despesas) Operacionais Equivalência Patrimonial Lucro Oper. Antes do Result. Financeiro Resultado Financeiro Líquido Receitas Financeiras Despesas Financeiras Lucro Antes do IR e CSLL IR / CSLL Acionistas não controladores Lucro (Prejuízo) Líquido do Exercício

2T17 73.441 72.804 636 -4.569 68.872 -10.580 58.292 -16.385 -13.214 -3.283 112 -862 41.906 -34.730 6.725 -41.455 6.314 -5.390 -225 699

2T16 78.124 77.714 410 -4.668 73.456 -11.081 62.375 -14.720 -12.603 -3.076 959 -1.011 47.655 -41.745 9.116 -50.861 4.899 -5.329 -144 -574

∆% -6,0% -6,3% 55,0% -2,1% -6,2% -4,5% -6,5% 11,3% 4,8% 6,7% -88,3% -14,7% -12,1% -16,8% -26,2% -18,5% 28,9% 1,2% 56,3% -221,7%

6M17 147.019 145.851 1.167 -9.222 137.797 -21.129 116.668 -31.522 -27.050 -6.417 1.945 -1.765 85.145 -71.957 15.104 -87.061 11.423 -10.076 -437 910

6M16 155.203 154.450 753 -9.307 145.896 -22.091 123.805 -29.911 -25.113 -6.005 1.207 -1.525 93.894 -83.887 18.620 -102.507 8.482 -10.235 -307 -2.060

∆% -5,3% -5,6% 55,0% -0,9% -5,6% -4,4% -5,8% 5,4% 7,7% 6,9% 61,1% 15,7% -9,3% -14,2% -18,9% -15,1% 34,7% -1,5% 42,3% -144,2%

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RESULTADOS 2T17

BALANÇO PATRIMONIAL CONSOLIDADO R$ mil Ativo Circulante Caixa e Equivalentes de Caixa Aplicações Financeiras Contas a receber Valores a receber de partes relacionadas Impostos a recuperar Despesas antecipadas e outros créditos Imóveis destinados à venda

Jun/17 275.848 58.246 134.499 25.647 48 27.021 16.559 13.828

Dez/16 327.642 57.089 203.105 10.563 972 27.844 15.433 12.636

∆% -15,8% 2,0% -33,8% 142,8% -95,1% -3,0% 7,3% 9,4%

Ativo Não Circulante Contas a Receber Transações e saldos com partes relacionadas Depósitos judiciais Despesas antecipadas e outros créditos

2.716.985 111.102 16.254 135 9.609

2.728.582 108.169 14.455 124 10.512

-0,4% 2,7% 12,4% 8,9% -8,6%

Investimentos em controladas em conjunto Propriedades de investimento Imobilizado Intangível

10.215 2.554.198 11.583 3.889

11.981 2.570.645 8.755 3.941

-14,7% -0,6% 32,3% -1,3%

2.992.833

3.056.224

-2,1%

177.347 149.559 1.593 6.242 5.405 2.384 0 3.202 8.962

191.343 142.855 1.366 10.639 6.512 3.100 18.104 3.202 5.565

-7,3% 4,7% 16,6% -41,3% -17,0% -23,1% -100,0% 0,0% 61,0%

Passivo Não Circulante Impostos diferidos Empréstimos e financiamentos Provisão para contingências

1.468.532 8.311 1.445.890 14.331

1.538.458 8.361 1.516.012 14.085

-4,5% -0,6% -4,6% 1,7%

Patrimônio Líquido Capital social Plano de ações Ações em tesouraria Reservas de lucros Acionistas não controladores

1.346.954 1.073.912 30.731 -64.128 303.226 3.213

1.326.423 673.912 27.251 -63.822 685.919 3.163

1,5% 59,4% 12,8% 0,5% -55,8% 1,6%

Total do Passivo e Patrimônio Líquido

2.992.833

3.056.224

-2,1%

Total do Ativo Passivo Circulante Empréstimos e financiamentos Adiantamento de clientes Salários e encargos sociais Provisão para imposto de renda e contribuição social Impostos, taxas e contribuições Dividendos e Juros sobre Capital Próprio Contas a pagar por compra de imóveis Outras contas a pagar

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RESULTADOS 2T17

PORTFÓLIO DE IMÓVEIS Propriedade Brasilprev C. E. Aço C. E. Arcos da Lapa C. E. Botafogo C. E. Candelária 62 C. E. Região Portuária C. E. Urca C.A. Cidade Nova C.A. Santo Amaro C.E. Visconde Ouro Preto City Tower Corporate Plaza Ericsson EZ Towers - Torre A Generali GlobalTech Itaim Center Jardim Europa João Ursulo Latitude* Morumbi Park Passeio Pasteur 110 Souza Cruz SPOP II SPOP X Sub-total Corporativo Atibaia - Lago Campinas - Taquaral Cotia - São Camilo Diadema - Centro Embu das Artes - Elias Yazbek Guaratinguetá - Pedregulho Hortolândia - Olívio Franceschini Indaiatuba - Pq. Ecológico Itatiba - Centro Jacareí - Centro Jacareí - Villa Branca Jaguariúna - Centro Macaé – Glória Paulínia - Jd. América Pindamonhangaba - Centro Rio de Janeiro - Cidade Nova Santo André - Pirelli São João de Meriti - Vilar dos Teles São Paulo - Chácara Santo Antônio 1 São Paulo - Ellis Maas Sorocaba - Horto Florestal Sorocaba - Pannunzio Sumaré - Villa Flora Taubaté - Padre Fisher Vinhedo - Benedito Storani Centros em Operação e Terrenos Sub-total Centros de Conveniência Total

Cidade/Estado São Paulo/SP São Paulo/SP Rio de Janeiro/RJ Rio de Janeiro/RJ Rio de Janeiro/RJ Rio de Janeiro/RJ Rio de Janeiro/RJ Rio de Janeiro/RJ São Paulo/SP Rio de Janeiro/RJ Rio de Janeiro/RJ São Paulo/SP São Paulo/SP São Paulo/SP Rio de Janeiro/RJ Campinas/SP São Paulo/SP São Paulo/SP Rio de Janeiro/RJ Rio de Janeiro/RJ São Paulo/SP Rio de Janeiro/RJ Rio de Janeiro/RJ Rio de Janeiro/RJ São Paulo/SP São Paulo/SP 26

ABL Própria (m2) 11.845 33.636 9.126 19.243 6.401 4.488 4.557 31.356 38.184 5.730 21.233 10.489 22.016 47.002 11.310 5.920 5.890 9.031 2.526 0 22.623 22.023 4.806 8.325 4.541 3.276 365.576

Atibaia/SP Campinas/SP Cotia/SP Diadema/SP Embu das Artes/SP Guaratinguetá/SP Hortolândia/SP Indaiatuba/SP Itatiba/SP Jacareí/SP Jacareí/SP Jaguariúna/SP Macaé/RJ Paulinia/SP Pindamonhangaba/SP Rio de Janeiro/RJ Santo André/SP São João de Meriti/RJ São Paulo/SP São Paulo/SP Sorocaba/SP Sorocaba/SP Sumaré/SP Taubaté/SP Vinhedo/SP 32 57 83

1.237 1.332 2.220 1.925 1.672 1.481 2.907 6.126 2.054 2.119 1.480 1.386 1.807 3.055 1.117 3.311 2.258 3.409 555 1.867 3.416 1.774 2.023 1.769 2.132 54.432 420.007

16

RESULTADOS 2T17

PERFIL DO PORTFÓLIO Segmento

ABL Própria (m2)

Quantidade

Valor Mercado7 (R$ mil)

Corporativo

26

365.576

3.847.903

Centros de Conveniência

57

54.432

447.136

Total

83

420.008

4.295.039

Composição da ABL (% ABL)

Portfólio (# de imóveis)

Centros de Conveniência 57

Corporativo 26

Corporativo 87%

Localização do Portfólio (% valor mercado)

Composição Valor de Mercado (% valor mercado)

Centros de Conveniência 10%

Corporativo 90%

Centros de Conveniência 13%

Rio de Janeiro 43%

São Paulo 57%

Perfil dos Clientes (% da receita recorrente) 27% 10%

7

9%

8%

8%

8%

6%

5%

5%

6%

8%

Calculado pela CBRE em avaliação realizada anualmente

17

RESULTADOS 2T17

TABELA DE FINANCIAMENTOS Empréstimos Aquisição - Centro Empresarial Botafogo Aquisição - Rio Negro Aquisição - Itaim Center Aquisição - SPOP II e X Aquisição - Borges Lagoa Aquisição - BST Aquisição - Corporate Plaza Aquisição - Pasteur 110 Aquisição - Eldorado Aquisição - Eldorado Aquisição - Centro Empresarial Guaíba Aquisição - Visconde de Ouro Preto Aquisição - Antonio Carlos Aquisição - Ciatec II Aquisição - Arcos da Lapa Aquisição - BFC Aquisição - CASA Aquisição - Sul America Aquisição - Cidade Nova Aquisição - CEA Aquisição - CE Urca Aquisição Imóveis Varejo Conveniência Aquisição Imóveis Varejo Conveniência Aquisição Imóveis Varejo Conveniência Aquisição - Cidade Nova Retrofit - Jardim Europa Retrofit - Candelária Retrofit e Desenvolvimento - Torre A EZ Towers Desenvolvimento Imóveis Varejo Conveniência Desenvolvimento Imóveis Varejo Conveniência Aquisição - Souza Cruz Aquisição - Torre A EZ Towers Total

Vencimento 24-nov-22 22-nov-20 21-dez-20 5-dez-21 11-abr-22 16-ago-22 28-ago-22 5-set-22 14-nov-22 23-nov-22 27-fev-23 27-fev-23 27-fev-23 18-set-23 11-dez-19 5-mar-22 17-out-22 4-jun-25 7-out-26 27-fev-26 25-abr-25 28-ago-20 28-ago-24 28-ago-24 15-fev-24 28-jun-23 25-mar-24 5-set-24 5-set-24 6-dez-27 5-jan-27 15-jul-30

Prazo (anos) 5,4 3,4 3,5 4,4 4,8 5,1 5,2 5,2 5,4 5,4 5,7 5,7 5,7 6,2 2,4 4,7 5,3 7,9 9,3 8,7 7,8 3,2 7,2 7,2 6,6 6,0 6,7 7,2 7,2 10,4 9,5 13,0

Saldo (R$ mil) 27.029 14.896 5.704 21.946 11.276 19.859 12.052 16.477 20.247 55.869 23.720 8.011 4.679 14.845 6.928 49.664 88.947 79.030 42.746 118.412 28.234 4.268 36.883 9.660 98.170 24.929 30.706 46.810 31.666 69.991 51.460 520.335

Indexador CDI TR TR IGPM TR TR TR TR TR TR TR TR TR TR TR TR TR TR TR TR TR IPCA IPCA IPCA TR TR TR TR TR TR TR TR

Cupom (% a.a.) 1,80% 10,00% 10,00% 10,40% 10,00% 9,70% 9,70% 9,70% 9,90% 9,95% 10,00% 9,90% 10,00% 10,20% 9,70% 10,00% 10,25% 9,70% 9,70% 10,45% 9,70% 6,10% 6,50% 6,30% 9,81% 9,25% 9,35% 9,80% 9,80% 9,80% 9,80% 8,90%

1.595.449

18

RESULTADOS 2T17

EBITDA – INSTRUÇÃO CVM 527/12 A metodologia determinada pela Instrução CVM 527/12 considera os resultados com a venda de imóveis. R$ milhões

2T17

2T16

∆%

6M17

6M16

∆%

Lucro/Prejuízo Líquido

17,1

-0,8

-

17,3

-1,5

-

Impostos (IR e CSLL)

13,9

5,4

154,5%

18,5

10,4

78,9%

Resultado Financeiro

34,7

41,7

-16,8%

72,0

83,9

-14,2%

Depreciação

10,6

11,1

-4,5%

21,1

22,1

-4,4%

EBITDA

76,3

57,5

32,7%

128,9

114,9

12,2%

69,7%

78,3%

-8,6 p.p.

72,3%

75,8%

-3,6 p.p.

Margem EBITDA

GLOSSÁRIO ABL

Área Bruta Locável

Cap rate

Receita bruta de um imóvel com locações nos próximos 12 meses, considerando os atuais valores nos contratos de locação e sem qualquer reajuste, dividido pelo valor do imóvel.

EBITDA

Lucro Líquido do exercício excluindo os efeitos do resultado financeiro, equivalência patrimonial, imposto de renda e contribuição social sobre o lucro, depreciação e amortização. O EBITDA por nós calculado pode não ser comparável ao EBITDA calculado por outras Companhias.

FFO (Funds from Operations)

Lucro Líquido do exercício ajustado para incluir as despesas com depreciações/amortizações, excluir os ganhos com a venda de imóveis e excluir os efeitos de itens extraordinários contabilizados no período, se houver. O FFO por nós calculado pode não ser comparável ao FFO calculado por outras Companhias.

NOI (Net Operating Income)

Receita bruta com o aluguel de imóveis menos as despesas alocadas às propriedades do portfólio, tais como os encargos sobre áreas vagas, manutenção de responsabilidade do proprietário e comissão de locação de áreas vagas, dentre outras. O NOI por nós calculado pode não ser comparável ao NOI calculado por outras Companhias.

NAV (Net Asset Value)

Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da empresa, em determinada data. O NAV por nós calculado pode não ser comparável ao NAV calculado por outras companhias.

RELAÇÕES COM INVESTIDORES Fabio Itikawa – Diretor Financeiro e DRI Fernanda Naveiro – Gerente de RI Tel.: +55 11 3048-6417 E-mail: [email protected] | Website: www.scsa.com.br/ri

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