RELATÓRIO DE RESULTADOS
3T17
Teleconferência em Português (Tradução Simultânea para o Inglês) Data: 10/11/2017 Horário: 15h00 (Brasília)/ 12h00 (NY) Telefone de Conexão Brasil: +55 (11) 2188-0155 Telefone de Conexão NY: +1 (646) 843 6054 Código: CCP Pedro Daltro Presidente
Thiago Muramatsu Diretor Financeiro/RI
Webcast: Conecte-se via MZiQ Telefone: +55 (11) 2188 0400 Código: CCP George Coura Gerente Financeiro/RI
Resultados 3T17
Sumário
1.
Principais Realizações do 3T17 ................................................................................................................4
2.
Análise do Desempenho Operacional ......................................................................................................5
3.
2.1
Índices de Ocupação – Portfólio CCP ...............................................................................................5
2.2
Edifícios Corporativos ......................................................................................................................6
2.3
Shopping Centers .............................................................................................................................7
Análise do Desempenho Financeiro ........................................................................................................9 3.1
Receita Bruta....................................................................................................................................9
3.2
Custo ............................................................................................................................................. 10
3.3
NOI – Net Operating Income (Receita Operacional Líquida) ........................................................ 10
3.4
Resultado Financeiro .................................................................................................................... 11
3.5
Lucro Líquido ................................................................................................................................. 11
3.6
FFO Ajustado – Funds from Operations ........................................................................................ 12
3.7
EBITDA Ajustado ........................................................................................................................... 12
4.
Análise da Liquidez e do endividamento (IFRS) .................................................................................... 13
5.
Capital Social e Patrimônio Líquido ...................................................................................................... 15
6.
Demonstrações Financeiras .................................................................................................................. 17
Anexo 1 – Análises Operacionais .................................................................................................................. 20 Anexo 2 – Principais Termos e Expressões Utilizados .................................................................................. 21
2
Resultados 3T17
São Paulo, 9 de Novembro de 2017 - A Cyrela Commercial Properties S.A. Empreendimentos e Participações (BM&FBOVESPA: CCPR3) (“CCP” ou “Companhia”), uma das principais empresas de investimentos, locação e venda de propriedades comerciais do Brasil, anuncia seus resultados referentes ao terceiro trimestre e aos primeiros nove meses findo em 30 de Setembro de 2017. Os resultados ora apresentados devem ser lidos acompanhados das Demonstrações Financeiras e Respectivas Notas, publicados pela Companhia nesta data.
Lucro Líquido atinge R$ 218,9 milhões no 3T17 (-17,1 milhões no 3T16) NOI cresce 9,8% no 3T17, para R$ 72,2 milhões Principais Índices de Performance – 3T17 e 9M17 (R$ milhões)
Trimestral
9 meses 3T16
+9,3%
3T17
218,9
307,0
9M16
335,5 +8,6%
+5,4%
123,9 130,6
203,0
+9,8%
220,4
-2,2%
72,2 44,9
46,4
-17,1 Receitas Líquidas
182,1
160,9 157,3
+3,3%
65,8
9M17
NOI
EBITDA Ajustado
-23,7
Lucro Líquido
Receitas Líquidas
NOI
EBITDA Ajustado
Lucro Líquido
Sumário dos Indicadores (IFRS) Indicadores Financeiros - IFRS (R$ milhões)
3T16
3T17
3T17 X 3T16
9M16
9M17
Receita Líquida
123,9
130,6
5,4%
307,0
335,5
9,3%
EBITDA Ajustado
44,9
46,4
3,3%
160,9
157,3
-2,2%
48,5%
47,0%
-1,5 pp.
58,1%
51,8%
-6,3 pp.
65,8
72,2
9,8%
203,0
220,4
8,6%
82,3%
84,6%
2,3 pp.
84,3%
84,2%
-0,1 pp.
-29,9
-6,7
-77,7%
-42,6
-25,7
-39,7%
-32,2%
-6,7%
25,4 pp.
-15,4%
-8,5%
6,9 pp.
Margem EBITDA Ajustado NOI - Receita Operacional Líquida Margem NOI FFO Ajustado - Funds From Operations Margem FFO Ajustada Lucro Líquido
9M17 X 9M16
-17,1
218,9
-1376,7%
-23,7
182,1
-868,4%
-13,8%
167,6%
181,5 pp.
-7,7%
54,3%
62,0 pp.
Indicadores Operacionais
3T16
3T17
3T17 X 3T16
Ocupação Física
87,0%
86,0%
-1,0 pp.
Ocupação Financeira
89,4%
88,5%
-0,9 pp.
Portfólio Atual (mil m²)
451,6
251,4
-44,3%
47,7
0,0
NA
Margem Líquida
Portfólio em Desenvolvimento (mil m²)
3
Resultados 3T17
1. Principais Realizações do 3T17 Principais Realizações
Transação CPPIB / Prologis
Em Julho de 2017, a Cyrela Commercial Properties celebrou: (i) Instrumento Particular de Compromisso de Permuta de Participação Societária e Outras Avenças com o Canada Pension Plan Investment Board e a CCP/CPP Parallel Holding Cajamar I LLC (em conjunto, "CPPIB"), no âmbito do qual a Companhia assumiu o compromisso de transferir ao CPPIB uma participação societária minoritária (em sua maioria de 33,43%) em determinadas sociedades de propósito específico que são detentoras de ativos do portfólio de escritórios comerciais da Companhia, em contrapartida à transferência, pelo CPPIB à Companhia, de sua participação societária equivalente a 50% (cinquenta por cento) do capital social da CCP Logística Empreendimentos Imobiliários S.A., sociedade detentora de participação societária de 50% (cinquenta por cento) em certas sociedades empresárias limitadas que detêm galpões logísticos e terrenos, bem como outros documentos acessórios, incluindo uma carta de intenções contendo as diretrizes para a formação de novas parcerias entre a Companhia e o CPPIB contemplando novos investimentos em escritórios comerciais no valor de até USD 400 milhões (em Reais) ("Transação CPPIB"), e (ii) Share Purchase and Sale Agreement com a Prologis para a venda, pela Companhia à Prologis, da totalidade de sua participação e de seus acionistas (imediatamente após implementada a Transação CPPIB) nas sociedades detentoras do portfólio de galpões logísticos, pelo valor de aproximadamente R$ 1,2 bilhões (sendo R$ 1,13 bilhões com relação à participação vendida pela Companhia e R$ 70 milhões com relação à participação vendida por demais sócios destas sociedades), sujeito a ajustes de preço comuns em operações desta natureza ("Transação Prologis" e, em conjunto com a Transação CPPIB, as "Transações").
Venda do Parque Industrial Tamboré I
No 3T17, foi concluída a venda do Parque Industrial Tamboré I pelo montante de R$31,5 milhões, referente a uma área de locação de 14.624 m².
Pré-pagamento de R$ 730 milhões em dívidas A Companhia pré-pagou aproximadamente R$ 730 milhões em dívidas no 3T17 com o caixa resultante da transação Prologis/ CPPIB, reduzindo a alavancagem em 30% da Companhia.
Pagamento de R$ 345 milhões em dividendos A Cyrela Commercial Properties realizou em 01/09/2017 o pagamento de dividendos intermediários, no valor de R$ 2,889067979 por ação. Os dividendos foram imputados ao dividendo obrigatório relativo ao exercício de 2017, totalizando R$ 345 milhões distribuídos.
4
Resultados 3T17
2. Análise do Desempenho Operacional As análises realizadas nesta seção referem-se a dados exclusivamente gerenciais, sem considerar efeitos de consolidação contábil, quando aplicável.
2.1
Índices de Ocupação – Portfólio CCP
A ocupação física do portfólio da CCP, calculado como o total de espaço ocupado sobre o total de espaço disponível para locação, ficou em 86,0% no 3T17. Já a ocupação financeira da CCP, calculada como receita potencial auferida nas áreas ocupadas sobre a receita potencial do portfólio, ficou em 88,5% no 3T17. Em 3T16 estes itens eram 87,0% e 89,4%, respectivamente. A diminuição da vacância física e financeira da CCP no 3T17 é explicada principalmente pela venda do portfólio de galpões para a Prologis, que possuía uma área significativa vaga. Ainda assim, a vacância está sendo impactada pela entrega do edifício Miss Silvia Morizono no 2T17, que mesmo tendo sido entregue com mais de 50% de área locada, ainda possui áreas disponíveis. Com a entrega deste empreendimento, a CCP chega ao final deste ciclo de desenvolvimento, concentrando os esforços na comercialização e consolidação do portfólio. Variação de Índices de Ocupação Física - Portfólio CCP (%) (m²) 88,7%
91,7%
87,4%
81,2%
80,1%
251.411
86,0%
35.120
Shoppings: 9.953 m2 Escritórios: 12.304 m2
Galpões:
12.863 m2
216.292 Vacância Ocupação 2014
2015
2016
1T17
2T17
3T17
3T17
Variação de Índices de Ocupação Financeira - Portfólio CCP (%)
85,6%
89,3%
90,2%
85,4%
84,5%
88,5%
Escritórios
Shopping Centers
87,7%
91,6%
88,5%
2014
2015
2016
1T17
2T17
3T17
5
Resultados 3T17
2.2
Edifícios Corporativos
A redução da taxa de ocupação física e financeira no segmento de edifícios corporativos no terceiro trimestre de 2017, -4,8 p.p. e -2,5 p.p. respectivamente, se deve principalmente pelo início da operação do Miss Silvia Morizono, que apesar de ainda ter uma taxa de vacância significativa, teve 50% de sua ABL pré locada no período de obras. A taxa de ocupação dos edifícios tende a aumentar visto que os mercados de São Paulo e Rio de Janeiro tem demonstrado uma melhora na absorção líquida e também pelo pequeno risco de desocupação dos empreendimentos já que somente 18% das receitas dos contratos de aluguel vencem até final de 2019.
Histórico da Ocupação Física -4,8 p.p.
3T14
3T15
3T16
Venda Thera
87,2%
92,5%
86,3% 89,9%
91,4%
89,8%
82,2%
80,1%
79,6%
92,0%
91,7%
92,1%
3T13 Entrega CEO
91,1%
86,6%
81,5%
88,5%
94,1%
Entrega Morizono 3T17
Entrega Thera
Histórico da Ocupação Financeira -2,5 p.p.
3T14
3T15
Venda Thera
3T16
86,6%
92,3%
87,7% 92,2%
91,1%
89,6%
87,9%
81,0%
80,9%
91,4%
91,0%
91,1%
3T13 Entrega CEO
90,2%
86,1%
82,3%
87,9%
94,1%
Entrega Morizono 3T17
Entrega Thera
Vencimento dos contratos em razão do aluguel (%)
40,6%
4,6%
7,2%
6,2%
2017
2018
2019
15,0%
15,9%
2020
2021
10,5% 2022
2023 em diante
6
Resultados 3T17
2.3
Shopping Centers
A taxa de ocupação dos shoppings da CCP teve uma melhora significativa nesse trimestre. A ocupação física dos shoppings teve um aumento de 2,7 pontos percentuais, enquanto a ocupação financeira cresceu 2 p.p. O aumento da taxa de ocupação física e financeira dos shopping centers no 3T17 ocorreu principalmente pela maturação dos Shoppings Tietê Plaza e Shopping Metropolitano, que reduziram consideravelmente as áreas vagas nesse último ano.
Histórico da Ocupação Física
+2,7 p.p. 95,3%
3T13
3T14
91,9%
92,0%
92,7%
90,2%
3T15
Entrega Tiete Plaza e Shopping Metropolitano
93,3%
90,6% 94,2%
95,8%
95,9%
95,7%
95,5%
96,7%
97,0%
94,9%
95,7%
98,8%
3T16
Entrega Cidade São Paulo
3T17
Entrega Cerrado
Histórico da Ocupação Financeira
+2,0 p.p.
3T13
3T14
90,0%
89,6%
90,5%
89,1%
3T15
Entrega Tiete Plaza e Shopping Metropolitano
91,6%
89,6% 92,7%
92,2%
92,2%
91,9% 94,3%
95,5%
96,7%
97,0%
92,8%
92,7%
98,8%
3T16
Entrega Cidade São Paulo
3T17
Entrega Cerrado
Evolução das Vendas nas Mesmas Lojas (SSS) e Aluguéis nas Mesmas Lojas (SSR) – (%)
Vendas Mesmas Lojas
IPCA
Aluguéis Mesmas Lojas
10,7% 9,5%
IPCA
12,8% 9,4%
8,8%
9,5%
7,7% 6,4%
10,8%
10,7%
8,5% 6,3%
8,8%
9,7% 8,5%
6,0%
5,6%
5,4%
9,4%
6,0%
9,2%
6,3%
6,1%
5,2%
4,2% 3,0%
4,6%
3,0%
2,2%
4,1%
4,2%
2,5%
4,6%
3,0%
1T17
2T17
2,5%
0,6% 3T15
4T15
1T16
2T16
3T16
4T16
1T17
2T17
3T17
3T15
4T15
1T16
2T16
3T16
4T16
3T17
7
Resultados 3T17
Vendas (R$ MM) No 3T17, as vendas contratadas nos shopping centers em que a CCP participa somaram R$ 752 milhões, com variação positiva de 8,9% sobre as vendas contratadas do mesmo trimestre do ano anterior. Além disso, contribuiu de maneira especial para o resultado o avanço das vendas dos shoppings como o Grand Plaza Shopping e o Tietê Plaza Shopping. O quadro econômico atual está mais favorável do que o registrado no ano passado, justificando o bom desempenho do setor. A inflação já está abaixo dos 3%, houve a liberação dos recursos do FGTS de contas inativas e ainda a queda de juros, que deram fôlego ao consumo nos primeiros meses do ano. As vendas nos shoppings da CCP tiveram um CAGR de 19% quando comparado o 3T17 com 3T13, bem acima da inflação média desse período que foi de 6,6%.
+19,0%
+8,9% 920
884 778
435
376
630
620
552
509
535
627
690
691
684
762
752
533
3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17
Fluxo do Estacionamento nos Shoppings (MM) Durante o 3T17, os shoppings centers da CCP receberam aproximadamente 2,8 milhões de veículos nos estacionamentos, apresentando um crescimento de 7,3% em relação ao mesmo trimestre de 2016. O fluxo nos shoppings do Brasil em setembro de 2017 aumentou 4,4% em comparação com o mesmo período do ano anterior, segundo pesquisa da Abrasce.
+14,2% 2,9 2,1
2,0
2,2
2,3
+7,3% 3,0
2,9 2,3
2,4
2,4
2,5
2,6
2,6
2,7
2,9
2,8
1,7
3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17
8
Resultados 3T17
3. Análise do Desempenho Financeiro As análises realizadas nesta seção referem-se a dados exclusivamente contábeis, com consolidação de acordo com os critérios do IFRS, exceto onde expressamente indicado.
3.1
Receita Bruta
A Receita Bruta da CCP no 3T17 foi de R$ 138,1 milhões, registrando um aumento de 5,2% em relação ao mesmo trimestre do ano anterior, principalmente impactada pelo aumento na receita de locação de Shopping Center e Edifícios Corporativos. No acumulado dos primeiros 9 meses de 2017, a receita bruta apresenta um aumento de 8,8%. Receita Bruta por Segmento (R$ mil) IFRS
3T16
3T17
3T17 X 3T16
9M16
9M17
9M17 X 9M16
Locação de Edifícios Corporativos
31.309
34.382
9,8%
96.219
100.688
4,6%
Locação de Shopping Centers
48.517
51.835
6,8%
141.067
160.374
13,7%
Locação de Centros de Distribuição
80
(804)
-1109,2%
3.593
734
-79,6%
Subtotal Locação de Imóveis
79.906
85.414
6,9%
240.879
261.796
8,7%
Prestação de Serviços de Administração
20.215
20.959
3,7%
56.472
62.671
11,0%
Vendas e Incorporação
31.153
31.688
1,7%
30.181
31.774
5,3%
Total
131.273
138.061
5,2%
327.532
356.241
8,8%
Receitas Recorrentes de Locação (R$ MM) As receitas recorrentes de locação somaram R$ 85,4 milhões no 3T17, valor que é 6,9% maior do que os R$ 79,9 milhões registrados no 3T16. Esse resultado é o efeito do incremento na receita com a comercialização do edifício Miss Silvia Morizono e da consolidação do Shopping Metropolitano e Shopping Cidade São Paulo.
+6,9% 85.414
79.906 25.295
-0,9%
22.413
8.896
48.517
9.087
59,6% 29,1%
51.835
10,4% 80
-804
3T16
3T17
Edifícios Triple A
Edifícios Classe A
Shopping Centers
Industrial / Centro de distribuição
9
Resultados 3T17
3.2
Custo
O custo de locação, vendas e serviços prestados no 3T17 foi de R$ 57,7 milhões, 10,9% superior ao custo registrado no 3T16, enquanto o custo do 9M17 apresentou um aumento de 15,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. O crescimento dos custos de locação e de prestação de serviços de administração ocorreu principalmente por conta da entrega do edifício Miss Silvia Morizono, que apesar de ter sido 50% pré locado, contribuiu para o incremento do custo com áreas vagas da CCP.
Custos por Segmento (R$ mil) IFRS
3T16
3T17
3T17 X 3T16
9M16
9M17
9M17 X 9M16
Edifícios Corporativos
3.729
5.954
59,7%
13.123
14.266
8,7%
Shopping Centers
19.276
19.059
-1,1%
47.333
59.303
25,3%
249
815
227,3%
970
1.183
22,0%
Subtotal Imóveis
23.254
25.828
11,1%
61.426
74.752
21,7%
Prestação de Serviços de Administração
11.804
13.921
17,9%
38.584
41.296
7,0%
Vendas de Propriedades
16.970
17.936
5,7%
17.268
19.120
10,7%
Total
52.028
57.685
10,9%
117.278
135.168
15,3%
Centros de Distribuição
3.3
NOI – Net Operating Income (Receita Operacional Líquida)
O NOI da CCP no 3T17 foi de R$ 72,2 milhões (+9,8% vs 3T16), com 8,6% de aumento no 9M17 em relação aos primeiros 9 meses de 2016. A Margem NOI do 3T17 aumentou 2,3 p.p., atingindo 84,6%, e no acumulado do 9M17 obteve 84,2% de margem. O crescimento do NOI se deu principalmente pela entrega do Miss Silvia Morizono e pela boa performance financeira do Shopping Cidade São Paulo e Shopping Metropolitano.
NOI (R$ mil) - IFRS
3T16
3T17
3T17 X 3T16
9M16
9M17
9M17 X 9M16
Receita Locação
79.906
85.414
6,9%
240.879
261.796
8,7%
(14.142)
(13.193)
-6,7%
(37.899)
(41.370)
9,2%
65.764
72.221
9,8%
202.980
220.426
8,6%
82,3%
84,6%
2,3 pp.
84,3%
84,2%
-0,1 pp.
(-) Despesas Diretas dos Empreendimentos NOI Margem NOI
10
Resultados 3T17
3.4
Resultado Financeiro
Resultado Financeiro (R$ mil) IFRS Despesas Financeiras
3T16
3T17
3T17 X 3T16
9M16
9M17
9M17 X 9M16
(74.063)
(78.695)
6,3%
(235.497)
(212.024)
-10,0%
14.225
9.989
-29,8%
46.288
32.511
-29,8%
(59.838)
(68.706)
14,8%
(189.209)
(179.513)
-5,1%
Receita Financeira Total
Despesas Financeiras (R$ MM) No 3T17 foi apurada uma despesa financeira de R$ 78,7 milhões, 6,3% superior à registrada no 3T16. O aumento é explicado pelo reconhecimento dos juros capitalizados referentes a venda do portfólio de galpões, no valor de R$ 21,3 milhões. Sem o efeito dos juros capitalizados, teríamos registrado R$ 57,4 milhões em despesas financeiras no 3T17, o que significaria uma redução de 4,1% contra o 3T16. A partir do próximo trimestre espera-se uma queda significativa das despesas financeiras da CCP devido o prépagamento de R$ 730 milhões em dívidas no 3T17.
+6,3%
3.5
57,4
4T16
1T17
2T17
3T17
67,7
66,1
1T16
67,2
4T15
72,5
3T15
93,8
52,6 2T15
71,3
54,7 1T15
78,7 21,3
74,1
59,1
2T16
3T16
Lucro Líquido
A CCP registrou no 3T17 o lucro líquido de R$ 218,9 milhões, que quando comparado ao 3T16 representa uma variação de R$ 236,0 milhões. No 9M17 também é possível ver essa significante variação do lucro líquido em R$ 205,8 milhões quando comparado ao 9M16 (R$ 182,1 milhões vs R$ -23,7 milhões). O aumento do lucro líquido é explicado pela venda do portfólio de galpões para a Prologis pelo valor de R$ 1,13 bilhões, realizada em agosto de 2017.
Lucro Líquido (R$ mil)
3T16
3T17
3T17 X 3T16
9M16
9M17
9M17 X 9M16
(17.142)
218.857
-1376,7%
(23.701)
182.123
-868,4%
123.913
130.562
5,4%
306.966
335.549
9,3%
Margem Líquida
-13,8%
167,6%
181,5 pp.
-7,7%
54,3%
62,0 pp.
Lucro Líquido por ação (R$)
(0,143)
1,829
-1376,7%
(0,198)
1,522
-868,4%
Lucro (Prejuízo) Líquido Receita Líquida
11
Resultados 3T17
3.6
FFO Ajustado – Funds from Operations
O FFO ajustado da CCP no terceiro trimestre de 2017 teve uma melhora significativa, de R$ -29,9 milhões para R$ -6,7 milhões em relação ao 3T16, apresentando um aumento de 77,7%. No 9M17 o FFO foi de R$ -25,7 milhões, quando comparado ao 9M16 (R$ -42,6 milhões). O principal ajuste do FFO foi o impacto da venda do portfólio dos galpões logísticos para a Prologis.
FFO Ajustado (R$ mil) - IFRS
3T16
3T17
3T17 X 3T16
9M16
9M17
9M17 X 9M16
(17.142)
218.857
-1376,7%
(23.701)
182.123
-868,4%
(16.065)
(295.148)
NA
(50.261)
(294.953)
NA
Equivalência da CCP Logística
-
23.337
NA
-
23.337
NA
IRCS sobre venda
-
12.346
NA
-
12.346
NA
(5.766)
21.306
NA
8.547
17.887
NA
(38.972)
(19.302)
-50,5%
(65.415)
(59.260)
-9,4%
9.112
12.635
38,7%
22.780
33.569
47,4%
(29.860)
(6.667)
-77,7%
(42.635)
(25.691)
-39,7%
Receita Líquida
92.761
98.874
6,6%
276.785
303.775
9,8%
Margem FFO Ajustada
-32,2%
-6,7%
25,4 pp.
-15,4%
-8,5%
6,9 pp.
FFO por ação (R$)
(0,250)
(0,056)
-77,7%
(0,356)
(0,215)
-39,7%
Lucro (Prejuízo) Líquido Ajustes Resultado da Venda
Juros Capitalizados Lucro (Prejuízo) Líquido - Ajustado (+) Depreciação Total
3.7
EBITDA Ajustado
No 3T17, o EBITDA ajustado foi de R$ 46,4 milhões apresentando uma variação positiva de 3,3% sobre o resultado registrado no 3T16. O EBITDA em 9M17 teve uma queda de 2,2% em relação aos primeiros 9 meses de 2016. O ajuste foi realizado devido a venda do portfólio de galpões para a Prologis.
EBITDA Ajustado (R$ mil) - IFRS
3T16
3T17
3T17 X 3T16
9M16
9M17
9M17 X 9M16
(17.142)
218.857
-1376,7%
(23.701)
182.123
-868,4%
(+/-) IRPJ e CSSL
9.204
18.041
96,0%
22.841
33.732
47,7%
(+/-) Resultado Financeiro
59.838
68.706
14,8%
189.209
179.513
-5,1%
Lucro Líquido
(+) Depreciação e Amortização Total - EBITDA Resultado da Venda Equivalência da CCP Logística Total - EBITDA Ajustado
9.112
12.635
38,7%
22.780
33.569
47,4%
61.012
318.239
421,6%
211.129
428.937
103,2%
(16.065)
(295.148)
1737,2%
(50.261)
(294.953)
486,8%
-
23.337
NA
-
23.337
NA
44.947
46.428
3,3%
160.868
157.321
-2,2%
Receita Líquida Ajustada
92.761
98.874
6,6%
276.785
303.775
9,8%
Margem EBITDA Ajustado
48,5%
47,0%
-1,5 pp.
58,1%
51,8%
-6,3 pp.
12
Resultados 3T17
4. Análise da Liquidez e do endividamento (IFRS) Disponibilidades e Aplicações financeiras A CCP encerrou o terceiro trimestre de 2017 com o caixa (disponibilidades e aplicações financeiras) de R$ 447,7 milhões, representando 11,6% dos ativos totais. Desse valor, R$ 90 milhões são referentes a recompra de parte da 5ª emissão de debentures (9.000 papéis), que estão em tesouraria e serão cancelados até o final do ano.
Endividamento (IFRS) A dívida líquida da CCP totalizou R$ 1.284,4 milhões ao final do terceiro trimestre de 2017, montante 38% inferior ao valor registrado no trimestre imediatamente anterior. Essa redução ocorreu devido o pré-pagamento de R$ 730 milhões em dívidas, provenientes da venda do portfólio de galpões por R$1,13 bilhões para a Prologis. Assim, a alavancagem da CCP reduziu consideravelmente, com uma queda do indicador Dívida Líquida/EBITDA de 8,45x para 2,56x, beneficiando a estrutura de capital da companhia.
Dívida Líquida (R$ mil) - IFRS
30/09/2016
30/06/2017
30/09/2017
2.318.676
2.401.630
1.732.090
1.520.897
1.454.451
983.450
Debêntures e Notas Promissórias
819.051
985.706
787.962
Partes Relacionadas
(21.272)
(38.527)
(39.322)
310.211
329.534
447.646
310.211
329.534
447.646
2.008.465
2.072.096
1.284.444
30/09/2016
30/06/2017
30/09/2017
2.008.465
2.072.096
1.284.444
Endividamento Financiamentos e Empréstimos
Disponibilidades Caixa, Investimentos e Valores Mobiliários Dívida Líquida Total
Dívida Líquida (R$ mil) - IFRS Dívida Líquida Total Dívida Líquida Total/EBITDA
7,23x
8,45x
2,56x
Dívida Líquida Corporativa
487.568
617.645
300.994
Dívida Líquida Corporativa/EBITDA
1,75x
2,52x
0,60x
Dívida Líquida Produção Dívida Líquida Produção/EBITDA
1.520.897 5,47x
1.454.451 5,93x
983.450 1,96x
13
Resultados 3T17
Evolução da Dívida líquida 2.043 10,35 x
2.143 1.827
1.889
1.741
1.917
2.012
1.994
2.072
2.049
8,45 x 9,41 x 7,73 x
1.284
8,49 x
7,35 x 5,77 x
6,73 x
7,17 x
7,07 x
2,56 x
1T15
2T15
3T15
4T15
1T16
Dívida Líquida Total (000’)
2T16
3T16
4T16
1T17
2T17
3,50x
3,50x
3T17
Dívida Líquida Total / EBITDA
Verificação de Covenants Financeiros 3,50x 2,57x
1T15
3,50x
3,50x
3,50x
3,50x
3,50x
3,50x
3,50x
1,70x
1,77x
2,78x
2,52x
2,20x
2T15
0,91x
1,10x
3T15
4T15
1,42x
3,50x
0,69x
0,60x
1T16
2T16
3T16
Dívida Líquida Corporativa/EBITDA UDM
4T16
1T17
2T17
3T17
Covenant
Ao final do 3T17, a CCP possuía 5 dívidas corporativas e 7 financiamentos contratados. A Companhia não possui endividamento denominado em dólar. A seguir segue detalhamento dos financiamentos: Dívida Corporativa (R$ mil) - IFRS Tipo
Montante (R$ mil)
Saldo (R$ mil)
Remuneração
Juros
Vencimento
Debêntures
200.000
201.756
110% CDI
Trimestral / Semestral
ago-19
Debêntures
150.000
137.445
CDI + 1,15% a.a.
Semestral
jan-22
Debêntures
92.000
86.363
CDI + 1,20% a.a.
Mensal
out-26
Debêntures
200.000
206.531
CDI + 2,32% a.a.
Semestral
nov-20
Notas Promissórias
150.000
155.866
CDI + 1,15% a.a.
Bullet
jul-19
1.227.000
787.962
Vencimento
Total
Financiamento a Produção (R$ mil) - IFRS Modalidade
Montante (R$ mil)
Saldo (R$ mil)
Remuneração
Juros
Crédito Imobiliário
20.000
12.129
TR + 10,00% a.a.
Mensal
set-21
Crédito Imobiliário
122.000
133.844
TR + 10,80% a.a.
Mensal
ago-24
Crédito Imobiliário
184.989
170.177
TR + 9,00% a.a.
Mensal
ago-28
Crédito Imobiliário
90.000
81.691
TR + 9,20% a.a.
Mensal
ago-24
Crédito Imobiliário
125.000
108.713
TR + 9,52% a.a.
Mensal
jan-30
Crédito Imobiliário
104.000
105.421
TR + 9,85% a.a.
Mensal
mar-30
350.000
371.476
TR + 9,60% a.a.
Semestral
dez-31
1.789.703
983.451
Cédula de Crédito Bancário
14
Resultados 3T17
Aproximadamente 56% dos instrumentos de dívida da CCP estão denominados em TR, o que possibilita à Companhia prazos mais longos de repagamento. Apesar de ser um índice flutuante, a TR é altamente administrada pelo Governo, o que torna suas variações menos voláteis, favorecendo a previsibilidade do fluxo. O custo médio das dívidas corporativas e de produção é de 9,5% e 9,6%, respectivamente. Com relação ao perfil da dívida, a CCP tem um endividamento de longo prazo, com vencimentos significativos ocorrendo a partir de 2018.
Endividamento por indexador
Cronograma de amortizações (R$ MM)
2017
12,6 *
TR; 55,5% 2018
170,6
65,5
2019
276,5
2020
CDI; 44,5%
2021
103,2 38,3
2022 25,0 2023 em diante
236,1
69,6 71,5
67,3
67,3
343,8
172,8
109,8
Amortização Corporativo Amortização Produção
92,3
54,6
579,3
524,7
*Não considera os R$ 90 milhões de debentures em tesouraria
5. Capital Social e Patrimônio Líquido Em 30 de setembro de 2017, o capital social era de R$ 799,8 milhões, representado por 119.663.612 ações ordinárias nominativas (ex-tesouraria: 119.415.674) distribuídas entre grupo controlador, tesouraria da Companhia e investidores em bolsa de valores (free float). O Patrimônio Líquido da Companhia encerrou o trimestre com R$ 1.168,1 milhões. Mercado de Capitais
Composição Acionária Outros; 11,0%
CCPR3 Valor da ação (29/09/2017 - fechamento)
R$ 7,80
Número de Ações (milhões)
119,7
Market Cap (R$ milhões)
933,4
Free Float
Controlador; 49,2%
Verde (2); 11,7%
21,97% Variações no 3T17
CCPR3
10,2%
IBOVESPA
18,1%
IMOB
17,2%
Leo K. (1); 28,0%
(1) Leo Krakowiak (2) Verde Asset Management/ Verde Serviços Internacionais
15
Resultados 3T17 Sustentabilidade No ano de 2008, a Companhia tornou-se membro fundador do Green Building Council Brasil (GBC Brasil), instituição que promove a construção sustentável no país e apoia a transformação de toda cadeia produtiva do setor. A associação brasileira é representante oficial do World Green Building Council (WGBC). Em 2008, a CCP ingressou no Pacto Global das Nações Unidas, confirmando seu comprometimento com o alinhamento de suas estratégias e operações aos dez princípios universalmente aceitos nas áreas de direitos humanos, direitos do trabalho, meio ambiente e combate à corrupção. No ano seguinte, a Companhia filiou-se ao Conselho Brasileiro de Construção Sustentável (CBCS), com objetivo de estimular o setor da construção a adotar práticas que melhorem a qualidade de vida dos usuários, trabalhadores e ambiente que cerca as edificações. Todos os empreendimentos em desenvolvimento pela CCP seguem critérios exigidos para obtenção da certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), conferido pelo U.S. Green Building Council (USGBC), que é reconhecida mundialmente como parâmetro de mensuração para construções com baixo impacto ambiental e que asseguram condições saudáveis de ocupação.
Sobre a CCP A CCP é uma das principais empresas de desenvolvimento, aquisição, locação, venda e operação de imóveis comerciais do Brasil. Tem foco nos segmentos de edifícios corporativos de alto padrão, shopping centers e centros de distribuição, com investimentos nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Goiás, Bahia e Pará. Atualmente, possui 251,4 mil m² de área locável em operação. Com mais de 16 anos de experiência no setor, a Companhia é resultado do spin-off, realizado em 2007, das atividades relacionadas a imóveis comerciais da Cyrela Brazil Realty. É listada no segmento do Novo Mercado da Bolsa de Valores de São Paulo (BM&F-Bovespa), onde suas ações são negociadas sob o símbolo CCPR3.
Vinculação à Câmara de Arbitragem A Companhia está vinculada à arbitragem da Câmara de Arbitragem do Mercado, conforme Cláusula Compromissória constante de seu Estatuto Social (capítulo X – artigo 58).
Informações de Contato de Relações com Investidores Thiago Muramatsu – Diretor Financeiro e de RI – Tel. (11) 3018-7601 – Email:
[email protected] George Coura – Gerente Financeiro e de RI – Tel. (11) 3018-7621 – Email:
[email protected] Fernanda Graça Couto – Trainee de RI – Tel. (11) 3018-7610 – Email:
[email protected] Os números aqui apresentados devem ser lidos acompanhados das Demonstrações Financeiras e respectivas Notas Explicativas. Os valores estão em R$ - exceto quando indicado - e foram preparados de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e com as Normas Internacionais de Relatório Finance iro (IFRS), emitidas pelo International Accounting Standards Board (IASB). Os dados operacionais contidos neste relatório, incluindo os cálculos de EBITDA e EBITDA Ajustado, não foram alvo de auditoria por parte dos auditores independentes. Este Relatório inclui/pode incluir considerações e declarações acerca do futuro que foram baseadas em fatos históricos e refletem as expectativas e objetivos da administração da CCP. Tais considerações envolvem riscos e incertezas e, portanto, não constituem garantia de resultados futuros. Os resultados futuros da CCP podem diferir, de forma relevante, dos resultados apresentados devido a vários fatores importantes, dentre outros: conjuntura econômica, política e de negócios do Brasil (especialmente nos locais onde os empreendimentos da CCP estão localizados); sucesso em implementar a estratégia de negócios e o plano de investimentos da CCP; capacidade de obter equipamentos/fornecedores sem interrupção e a preços razoáveis; concorrência; riscos associados à incorporação imobiliária, construção, locação e venda de imóveis; risco de não receber os resultados das subsidiárias (na qualidade de companhia holding); riscos regulatórios; risco de não desenvolvimento de um mercado ativo e líquido para as ações da CCP; e outros riscos atuais ou iminentes, conhecidos ou não pela CCP. A CCP não se responsabiliza por decisões de investimento tomadas com base nas informações contidas neste material. Este Relatório não deve, em nenhuma circunstância, ser considerada uma recomendação de compra de ações de emissão da CCP. Ao decidir adquirir ações de emissão da CCP, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação da condição financeira da CCP, de suas atividades e dos riscos decorrentes do referido investimento.
16
Resultados 3T17 6. Demonstrações Financeiras As demonstrações financeiras individuais e consolidadas estão de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e as demonstrações financeiras consolidadas de acordo com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), emitidas pelo International Accounting Standards Board (IASB). As Demonstrações Financeiras devem ser lidas com as respectivas Notas Explicativas.
Demonstrativo de Resultados (IFRS) Demonstrativo de Resultados (R$ mil) Receita Bruta
IFRS 3T16
3T17
3T17 X 3T16
131.273
138.061
5,2%
Locação de Edifícios Corporativos
31.309
34.382
Shopping Centers
48.517
51.835
Locação de Centros de Distribuição
9M16
9M17
9M17 X 9M16
327.532
356.241
8,8%
9,8%
96.219
100.688
4,6%
6,8%
141.067
160.374
13,7%
80
(804)
-1109,2%
3.593
734
-79,6%
Prestação de serviços de Administração
20.215
20.959
3,7%
56.472
62.671
11,0%
Vendas de Propriedades e Incorporação Imobiliária
31.153
31.688
1,7%
30.181
31.774
5,3%
(7.360) 123.913 (52.027)
(7.499) 130.562 (57.685)
1,9%
(20.692) 335.549 (135.168)
0,6%
10,9%
(20.566) 306.966 (116.531)
16,0%
Imóveis vendidos
(16.970)
(17.936)
5,7%
(17.268)
(19.120)
10,7%
Imóveis locados
(23.254)
(25.828)
11,1%
(60.679)
(74.752)
23,2%
Prestação de serviços
(11.804)
(13.921)
17,9%
(38.584)
(41.296)
7,0%
71.886
72.877
1,4%
190.435
200.381
5,2%
58,0%
55,8%
-2,2 pp.
62,0%
59,7%
-2,3 pp.
(9.546)
250.561
-2724,8%
29.246
231.179
690,5%
(1.266)
(3.595)
184,0%
(4.213)
(13.142)
211,9%
Deduções da receita bruta Receita Líquida Custo de locação, vendas e serviços prestados
Lucro Bruto Margem Bruta Despesas/ Receitas Operacionais Comerciais Administrativas
5,4%
9,3%
(16.368)
(10.047)
-38,6%
(26.036)
(26.212)
0,7%
Honorários da Administração
(1.617)
(1.894)
17,1%
(5.187)
(5.344)
3,0%
Participação de empregados e administradores
(2.070)
(1.286)
-37,9%
(2.383)
(4.516)
89,5%
Equivalência patrimonial
9.893
(15.163)
-253,3%
29.717
(3.056)
-110,3%
Demais resultados em investimentos
1.882
282.546
14913,1%
37.348
283.449
658,9%
62.340
323.438
418,8%
219.681
431.560
96,4%
Despesas financeiras
(74.063)
(78.695)
6,3%
(235.497)
(212.024)
-10,0%
Receitas financeiras
14.225
9.989
-29,8%
46.288
32.511
-29,8%
(59.838)
(68.706)
14,8%
(189.209)
(179.513)
-5,1%
2.502
254.732
10080,4%
30.472
252.047
727,1%
(9.204)
(18.041)
96,0%
(22.841)
(33.732)
47,7%
(787)
297
-137,7%
(771)
543
-170,4%
(8.417)
(18.338)
117,9%
(22.070)
(34.275)
55,3%
(6.702)
236.691
-3631,7%
7.631
218.315
2761,0%
(10.440)
(17.834)
70,8%
(31.332)
(36.192)
15,5%
(17.142)
218.857
-1376,7%
(23.701)
182.123
-868,4%
Margem Líquida
-13,8%
167,6%
181,5 pp.
-7,7%
54,3%
62,0 pp.
Lucro Líquido por ação
(0,143)
1,829
-1376,7%
(0,198)
1,522
Lucro antes do Resultado Financeiro
Resultado Financeiro Lucro antes de IR e CS Imposto de Renda e Contribuição Social Diferido Do exercício Lucro Antes da Participação dos Minoritários Participação de Não Controladores Lucro Líquido do Período
-868,4%
17
Resultados 3T17 Balanço Patrimonial (IFRS) Ativos (R$ mil) - IFRS
30/09/2016
30/09/2017
Análise Vertical (%)
3T17 X 3T16
Caixa e equivalentes de caixa
238.358
266.382
6,9%
11,8%
Títulos e valores mobiliários
71.853
181.264
4,7%
152,3%
Contas a receber
123.871
92.766
2,4%
-25,1%
Estoques
14.094
4.239
0,1%
-69,9%
-
91.655
2,4%
NA
8.361
4.984
0,1%
-40,4%
183
153
0,0%
-16,4%
-
-
0,0%
NA
5.633
6.878
0,2%
22,1%
462.353
648.321
16,8%
40,2%
Ativo Circulante
Impostos a compensar Adiantamento a fornecedores Dividendos a receber Ativo não circulante mantido para venda Demais contas a receber Total Circulante Ativo não circulante Contas a receber
-
5.950
0,2%
NA
Estoques
658.476
308.628
8,0%
-53,1%
Partes relacionadas
35.253
39.322
1,0%
11,5%
109
-
0,0%
-100,0%
7.558
7.636
0,2%
1,0%
97.295
31.628
0,8%
-67,5%
Créditos com parceiros nos empreendimentos Mútuo a receber Impostos a compensar Depósitos judiciais
343
-
0,0%
-100,0%
34.243
33.398
0,9%
-2,5%
-
-
0,0%
NA
Investimentos
1.067.572
173.374
4,5%
-83,8%
Propriedades para investimento
2.354.366
2.594.071
67,3%
10,2%
3.164
9.269
0,2%
193,0%
Demais contas a receber Títulos e valores mobiliários
Imobilizado
129
505
0,0%
291,5%
Total não Circulante
Intangíveis
4.258.508
3.203.781
83,2%
-24,8%
Total de Ativos
4.720.861
3.852.102
100,0%
-18,4%
30/09/2016
30/09/2017
Análise Vertical (%)
3T17 X 3T16
Passivos e Patrimônio Líquido (R$ mil) - IFRS Passivo Circulante
570.943
414.827
10,8%
-27,3%
Empréstimos e financiamentos
225.514
72.544
1,9%
-67,8%
Debêntures
225.200
141.858
3,7%
-37,0%
Notas Promissórias
19.147
35.866
0,9%
87,3%
Fornecedores
32.495
12.914
0,3%
-60,3%
-
-
0,0%
NA
13.061
105.919
2,7%
711,0%
Contas a pagar por aquisição de imóveis Impostos e contribuições a recolher Débitos com partes relacionadas nos empreendimentos
-
-
0,0%
NA
2.087
615
0,0%
-70,5%
945
-
0,0%
-100,0%
-
-
0,0%
NA
Partes relacionadas
13.981
-
0,0%
-100,0%
Receita res-sperata a apropriar
11.836
8.028
0,2%
-32,2%
7
12
0,0%
71,4%
26.670
37.071
1,0%
39,0%
2.038.310
1.561.302
40,5%
-23,4% -29,7%
Impostos e contribuições diferidos Adiantamentos de clientes Adiantamentos de clientes - permuta
Dividendos a pagar Demais contas a pagar Passivo não circulante/Exigível a longo prazo Empréstimos e financiamentos
1.295.383
910.906
23,6%
Debêntures
439.704
490.238
12,7%
11,5%
Notas Promissórias
135.000
120.000
3,1%
-11,1%
Impostos e contribuições diferidos Receita res-sperata a apropriar Demais contas a pagar Provisões para riscos trabalhistas, fiscais e cíveis Adiantamentos de clientes - permuta Patrimônio Líquido Participação de minoritários Total de Passivos e Patrimônio Líquido
9.711
6.824
0,2%
-29,7%
47.342
32.113
0,8%
-32,2%
-
-
0,0%
NA
2.657
1.221
0,0%
-54,0%
108.513
-
0,0%
-100,0%
1.173.233
1.168.068
30,3%
-0,4%
938.375
707.905
18,4%
-24,6%
4.720.861
3.852.102
100,0%
-18,4%
18
Resultados 3T17 Fluxo de Caixa (IFRS)
Demonstração do Fluxo de Caixa Consolidado (R$ mil) - IFRS
30/09/2016
30/09/2017
30.472
252.047
Das atividades operacionais Lucro líquido antes do imposto de renda e da contribuição social Ajustes para conciliar o resultado às disponibilidades geradas pelas atividades operacionais: Depreciação de bens do ativo imobilizado
140
356
Depreciação das propriedades para investimento
22.380
32.398
Equivalência patrimonial
(29.717)
3.056
Juros, variações monetárias sobre empréstimos e debêntures
219.685
185.185
Amortização da comissão sobre debêntures
1.876
4.255
Imposto diferido (PIS e COFINS)
(771)
-
(1.320)
10.058
Ajuste a valor presente
-
-
Custo residual de investimento
-
-
(1.482)
(439)
Variação dos juros capitalizado
-
23.162
Amortizações
-
-
Resultado na venda de participações
-
(286.375)
Provisão para perda do contas a receber
Provisões para riscos trabalhistas, fiscais e cíveis
Decréscimo (acréscimo) em ativos Contas a receber
(21.976)
624
Impostos e contribuições a compensar
(12.623)
(18.996)
Dividendos a receber
(183)
(74)
Adiantamento a fornecedores
(1.209)
3.528
Estoque
622.549
134.549
Créditos com parceiros nos empreendimentos Depósitos judiciais Demais ativos
(109)
-
(8)
350
(9.072)
(1.274)
(5.706)
(17.316)
-
-
(Decréscimo) acréscimo em passivos Fornecedores Contas a pagar por aquisição de imóveis Débitos com parceiros nos empreendimentos Impostos e contribuições a recolher Adiantamento de clientes
(6.217)
-
517
(15.620)
(12.693)
(109.308)
Outros
-
(561)
Provisões para riscos trabalhistas, fiscais e cíveis
-
-
Res-sperata a apropriar
(8.006)
(13.167)
Demais contas a pagar
12.325
(4.539)
Contas a receber de partes relacionadas
6.429
(1.712)
Contas a pagar para partes relacionadas
13.981
-
Juros pagos
(206.872)
(155.657)
IRPJ e CSLL Pagos
(22.835)
(7.317)
Dividendos Recebidos
29.286
4.902
618.841
22.115
Caixa proveniente das operações
Caixa líquido proveniente das atividades operacionais Fluxo de caixa das atividades de investimento (Acréscimo) de investimentos Venda de investimento Decréscimo de títulos de valores mobiliários (Acréscimo) do imobilizado (Acréscimo) das propriedades para investimentos Ganho na operação com empresas controladas Disponibilidades líquidas aplicadas nas atividades de investimentos
(139.194)
(16.279)
-
1.151.112
(71.853)
(116.402)
571
(6.155)
(586.484)
(47.148)
-
-
(796.960)
965.128
Fluxo de caixa das atividades de financiamento Captação de empréstimos e debêntures
200.988
161.648
Pagamento de empréstimo e debêntures (principal)
(364.173)
(885.821)
Comissão para aquisição de empréstimos/debêntures Aportes de capitais por minoritários Aportes de capitais por sócios
-
(277)
22.820
-
-
-
Ajustes por conversão de investimentos e valorização dos ativos financeiros
(3.696)
-
Dividendos Pagos
(5.535)
(344.989)
Caixa líquido proveniente das atividades de financiamentos
(149.596)
(1.069.439)
Aumento (diminuição) líquido de caixa e equivalente de caixa
(327.715)
(82.196)
No início do período
566.073
348.578
No fim do período
238.358
266.382
Aumento (diminuição) líquido de caixa e equivalente de caixa
(327.715)
(82.196)
Caixa e equivalentes de caixa
19
Resultados 3T17 Anexo 1 – Análises Operacionais Análise da Ocupação
Edifício Empreendimentos Triple A JK Financial Center Corporate Park Faria Lima Financial Center Faria Lima Square JK 1455 CEO - Torre Norte Miss Silvia Morizono Empreendimentos Classe A Nova São Paulo Verbo Divino ITM Centro Empresarial Faria Lima Brasílio Machado Leblon Corporate Suarez Trade Total
Localização
SP - Juscelino Kubitschek SP - Itaim Bibi SP - Faria Lima SP - Faria Lima SP - Juscelino Kubitschek RJ - Barra da Tijuca SP - Faria Lima SP - Chác. Sto. Antonio SP - Chác. Sto. Antonio SP - Vila Leopoldina SP - Faria Lima SP - Vila Olímpia RJ - Leblon BA - Salvador
Shopping Center
Localização
Shopping D Grand Plaza Shopping Parque Shopping Belém Shopping Estação BH Shopping Metropolitano Barra Tietê Plaza Shopping Shopping Cidade São Paulo Shopping Cerrado Total
SP - São Paulo SP - Santo André PA - Belém MG - Belo Horizonte RJ - Rio de Janeiro SP - São Paulo SP - São Paulo GO - Goiânia
Galpões
Localização
Parque Industrial Tamboré Total
SP - Tamboré
TOTAL CONSOLIDADO
Área Privativa Total (m²) 128.704 13.144 17.219 26.693 18.244 22.148 14.968 16.289 115.997 11.987 8.386 45.872 14.483 11.544 4.200 19.524 244.700 Área Privativa Total (m²) 28.222 69.510 28.676 35.536 44.135 37.395 16.619 26.812 286.906 Área Privativa Total (m²) 12.863 919.871
Área Privativa Taxa de Vacância CCP (m²) Física (1) 48.533 2.973 1.055 12.452 8.819 6.944 2.722 13.567 41.511 7.980 5.582 17.584 1.946 5.293 563 2.563 90.044
17,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 23,8% 37,5% 42,3% 9,4% 0,0% 0,0% 4,8% 0,0% 38,2% 0,0% 40,0% 13,7%
Área Privativa Taxa de Vacância CCP (m²) Física (2) 8.915 42.686 7.169 14.215 35.308 9.349 16.619 14.244 148.505
7,2% 1,0% 5,5% 5,3% 10,0% 4,8% 0,9% 25,3% 6,7%
Taxa de Vacância Financeira (1) 13,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 23,8% 37,5% 42,3% 8,5% 0,0% 0,0% 4,8% 0,0% 38,2% 0,0% 40,0% 12,3% Taxa de Vacância Financeira (2) 19,0% 1,7% 8,7% 9,7% 18,5% 6,3% 1,3% 56,5% 8,4%
12.863 12.863
100,0% 100,0%
Taxa de Vacância Financeira (2) 100,0% 100,0%
251.411
13,97%
11,51%
Área Privativa Taxa de Vacância CCP (m²) Física (2)
Conclusão/ Aquisição 1998 1999 2004 2005 2008 2012 2017 1994 1994 1996 1998 1998 2002 2008
Conclusão/ Aquisição 1994 1997 2012 2012 2013 2013 2015 2016
Conclusão/ Aquisição 2007
(1) Referente a área da CCP (2) Referente a 100% da propriedade
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Resultados 3T17 Anexo 2 – Principais Termos e Expressões Utilizados ABL Própria: ABL total x participação da CCP em cada shopping e galpões. ABL Total: Área Bruta Locável, que corresponde à soma de todas as áreas disponíveis para locação em galpões e shopping centers (exceto quiosques). CAPEX: Capital Expenditure - é a estimativa do montante de recursos a ser desembolsado para o desenvolvimento, expansão ou melhoria de um ativo. CCP: Cyrela Commercial Properties S/A Empreendimentos e Participações. CDU, Key Money ou Luvas: CDU (Cessão de Direito de Uso) é devida pelos lojistas em contrapartida à infraestrutura técnica oferecida pelos shopping centers. Principalmente no lançamento de novos empreendimentos, em expansões ou quando alguma loja é retomada por inadimplemento ou negociação, os novos lojistas pagam pelo direito de utilização dos pontos comerciais nos shopping centers. Estes valores são negociados com base no valor de mercado desses pontos, sendo que os pontos de maior visibilidade e fluxo de consumidores são os mais valorizados. EBITDA (Earnings Before Income, Tax, Depreciation and Amortization) ou LAJIDA (Lucro antes dos Juros, Impostos, Depreciação e Amortização): resultado líquido do período, acrescido dos tributos sobre o lucro, das despesas financeiras líquidas das receitas financeiras e das depreciações, amortizações e exaustões, de acordo com a metodologia de cálculo determinada pela Instrução CVM 527/12. É uma medida não contábil que mensura a capacidade da Companhia de gerar receitas operacionais, sem considerar sua estrutura de capital. FFO (Funds From Operations): medida não contábil dada pela soma das despesas de depreciação, amortização de ágios, ganhos/perdas não recorrentes, e resultado de plano de opções ao lucro líquido, de forma a medir, utilizando o demonstrativo de resultado, o caixa líquido gerado no período. FFO Ajustado: Ajustes feitos ao número do FFO do período de forma a excluir o ganho obtido com as vendas de propriedades no período. Lei 11.638: A lei nº 11.638 tem como finalidade a inserção das companhias abertas no processo de convergência contábil internacional. Dessa forma, alguns resultados financeiros e operacionais sofreram alguns efeitos contábeis decorrentes das mudanças definidas pela nova lei. UDM: UDM significa últimos doze meses. É o acumulado do indicador pelos últimos doze meses. Loan to Value: Indicador financeiro que relaciona o montante de um empréstimo com o valor da garantia prestada. Margem EBITDA: EBITDA dividido pela Receita Líquida. Net Operating Income ou NOI: Calculada a partir da Receita Líquida, excluindo-se as receitas de serviços e com vendas de propriedades, e as despesas diretas nos empreendimentos. Prologis CCP: Joint Venture entre a Prologis, Inc., uma das maiores empresas globais de desenvolvimento e operação de galpões logísticos, e a Cyrela Commercial Properties. A CCP tem participação de 50% na Prologis CCP. SSS – Same Store Sales: É a variação das vendas contratadas de shopping centers, verificada apenas em lojas em que não houve alterações de operadores ou de área, entre dois períodos de tempo. SSR – Same Store Rent: É a variação dos aluguéis faturados em shopping centers, verificada apenas em lojas em que não houve alterações de operadores ou de área, entre dois períodos de tempo. TR: Taxa Referencial (TR) é um índice divulgado mensalmente pelo Banco Central calculado com base na remuneração mensal média dos depósitos ou aplicações em instituições financeiras. Vacância/Ocupação Financeira: estimada multiplicando o valor de aluguel por m² que poderia ser cobrado pelas respectivas áreas vagas, e posteriormente dividindo este resultado pelo valor potencial de aluguel mensal da propriedade como um todo. Mensura-se então o percentual de receita mensal que foi perdida devida a vacância do portfólio. Vacância/Ocupação Física: estimada utilizando o total de áreas vagas do portfólio dividido pela ABL total do portfólio.
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