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VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL/CONSUMIDOR APELAÇÃO CÍVEL Nº: 0079965-65.2013.8.19.0002 APELANTE: NITERÓI ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA APELADO 1: ROBSON SANTOS COSTA APELADO 2: MARÍLIA MÁRCIA CUNHA DA SILVA APELADO 3: JOÃO CARLOS PINHO CAVALCANTI APELADO 4: MARCELO MACHADO CAVALCANTI RELATORA: DES. SANDRA SANTARÉM CARDINALI APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA EMPRESA QUE ATUA NO RAMO DE INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 14 DO CDC. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A RÉ APELANTE TENHA DILIGENCIADO DE FORMA EFICAZ NO SENTIDO DA EFETIVA APROXIMAÇÃO DAS PARTES. VENDEDOR QUE NEGOCIAVA ATRAVÉS DE PROCURADOR, AMBOS RESIDINDO EM OUTRO ESTADO. DEMORA DE MAIS DE OITO MESES PARA QUE AS PARTES PUDESSEM EFETIVAMENTE ESTABELECER CONTATO, OCASIÃO EM QUE O PROCURADOR DO VENDEDOR INFORMOU AOS AUTORES QUE AQUELE NÃO MAIS POSSUÍA INTERESSE NA AVENÇA. EMPRESA RÉ QUE INCUTIU NOS CONSUMIDORES A LEGÍTIMA EXPECTATIVA DE AQUISIÇÃO DO BEM, SEM, CONTUDO, QUALQUER CONTATO PESSOAL OU TELEFÔNICO COM OS VENDEDORES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE RECONHECEU A RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA PELO RESSARCIMENTO DOS DANOS SUPORTADOS PELOS CONSUMIDORES. AUSÊNCIA DE PROVA DE EXCLUDENTES DE SUA RESPONSABILIDADE, DENTRE OS PREVISTOS NO § 3° DO ART. 14 DO CDC. RESSARCIMENTO DAS TAXAS PAGAS JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO E DO SINAL OFERTADO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CONDUTA DA RÉ QUE SE REVELA VIOLADORA DOS PRINCÍPIOS DA QUALIDADE E DA BOA-FÉ OBJETIVA. INDENIZAÇÃO ARBITRADA EM R$ 5.000,00 PARA CADA UM DOS AUTORES QUE SE REVELA ADEQUADA. SÚMULA 343 DESTA CORTE. RECURSO DESPROVIDO.

ACÓRDÃO

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Apelação nº 0079965-65.2013.8.19.0002 (B)

SANDRA SANTAREM CARDINALI:000015389

Assinado em 12/05/2016 16:49:48 Local: GAB. DES. SANDRA SANTAREM CARDINALI

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Vistos, relatados e discutidos os autos da apelação cível de referência, em que constam como partes as acima indicadas, ACORDAM os Desembargadores da Vigésima Sexta Câmara Cível/Consumidor, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO Cuida-se de apelação cível interposta por NITERÓI ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA. à sentença da 6ª. Vara Cível de Niterói que, nos autos da ação indenizatória, pelo rito ordinário, movida por ROBSON SANTOS COSTA e MARÍLIA MÁRCIA CUNHA DA SILVA em face da apelante e de JOÃO CARLOS PINHO CAVALCANTI e MARCELO MACHADO CAVALCANTI, julgou improcedente o pedido em relação a esses últimos e condenou o réu apelante “1) (...) a restituir aos autores a quantia paga a título de reserva, ou seja, R$ 24.500,00 (vinte quatro mil e quinhentos reais), corrigida a partir do desembolso e acrescida de juros a contar da citação; (2) (...) a restituir o valor pago a título de taxas à Caixa Econômica Federal, corrigido a partir do desembolso e acrescido de juros a contar da citação; e (3) (...) no pagamento de indenização por danos morais no valor de cinco mil reais para cada um dos autores, corrigido a partir da sentença e acrescido de juros, a contar da citação”. A sentença (fls. 254/257 – indexador 00254) fundamentouse na ausência de prova de que os vendedores (segundo e terceiro réus) teriam aceitado alienar o bem, uma vez que a autorização de venda outorgada pelos vendedores à primeira ré se encontrava com o prazo expirado, devendo ser reconhecida a responsabilidade da imobiliária pelo ressarcimento dos danos experimentados pelos demandantes em decorrência da frustração da execução do contrato, com a devolução dos valores pagos e a reparação dos danos morais sofridos. Apela a imobiliária ré (fls. 275/289– indexador 00275), pugnando pela improcedência dos pedidos formulados na inicial, ao argumento de que há prova nos autos de que os primeiros réus, proprietário e procurador, foram cientificados da proposta feita pelos autores, a aceitaram e informaram de que forma gostariam de receber o valor das arras, tendo efetivamente recebido; que o vendedor desistiu do negócio e por isso deve devolver a quantia recebida aos autores; que a apelante atuou apenas como corretora, não tendo praticado qualquer ato ilícito. Apenas a parte autora apresentou contrarrazões fls. 299/303 (indexador 00300), pugnando pelo desprovimento do apelo. 2

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É o relatório. VOTO O recurso é tempestivo e o preparo foi regularmente recolhido (indexador 00293), sendo o apelo recursos adequados à impugnação pretendida, impondo-se seu conhecimento. A controvérsia recursal reside em verificar a correção da sentença que condenou a imobiliária ré a ressarcir os danos materiais e morais suportados pelos autores em decorrência da frustração da compra e venda entabulada por intermédio da demandada. Inicialmente, registre-se que a relação existente entre os apelantes é de caráter consumerista, subsumindo-se aos ditames da Lei 8.078/90. A ré é empresa do ramo de intermediação de compra e venda de imóveis, sendo objetiva sua responsabilidade, na forma do art. 14 do CDC, e com base na teoria do risco do empreendimento, pelo ressarcimento dos danos experimentados pelos seus clientes, em decorrência de falha na prestação dos serviços de intermediação prestados. Os demandantes afirmam na inicial que, em fevereiro de 2013 se interessaram por apartamento ofertado pela imobiliária ré pela internet; que após visitarem o bem acompanhados do preposto da ré, manifestaram interesse na compra do imóvel; que foram à Caixa Econômica e conseguiram carta de crédito, posteriormente tendo se dirigido à sede da empresa demandada, para assinar proposta para aquisição o imóvel, nas seguintes condições: sinal de R$ 24.500,00 e carta de crédito no valor de R$ 220.500,00. Aduzem que, em 22 de fevereiro, o corretor entrou em contato informando que a proposta havia sido aceita pelos vendedores; que ao comparecer no dia seguinte na imobiliária para efetuar o pagamento, receberam recibo de sinal sem assinatura do vendedor, pois teriam sido informados de que o mesmo não poderia comparecer com questões de trabalho; que o sinal foi devidamente pago à imobiliária por meio de dois cheques de R$ 12.250,00; que o representante da ré solicitou que os autores não preenchessem cheques nominais; que em agosto de 2013 o preposto da ré informou aos autores que os documentos teriam sido disponibilizados, ocasião em que os demandantes providenciaram junto ao agente financeiro a data para assinatura da escritura; que o corretor informou que o vendedor não poderia comparecer na data agendada, mas iria comparecer no dia seguinte; que os autores assinaram o contrato na 3

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data agendada e efetuaram o pagamento das taxas; que o vendedor não compareceu à assinatura da escritura; que apenas em outubro de 2013 os demandantes estiveram pessoalmente com o filho do proprietário do imóvel, seu procurador, que informou que aquele havia desistido de alienar o bem; que os valores pagos não foram restituídos. Em que pese tenha a imobiliária ré demonstrado que em 22 de fevereiro o procurador do autor manifestou aceita em relação à continuidade da proposta oferecida pelos autores (fl. 161 - indexador 00160) e, em 25 de fevereiro, forneceu os dados para a transferência de metade do valor do sinal, uma vez que a outra metade seria destinada à comissão da empresa ré (fl. 162 – indexador 00162), não comprova a apelante que, após recebida sua comissão, teria diligenciado no sentido da efetiva aproximação das partes. Registre-se que a contratação de empresa intermediadora nos contratos de compra e venda visa, primordialmente, garantir a segurança e a efetividade do negócio, resguardando, assim, as partes contratantes de eventual prejuízo. Pela narrativa constante dos autos, verifica-se que os prepostos da ré apresentaram inúmeras justificativas aos autores, o que culminou o decurso de cerca de oito meses, até que os compradores efetivamente estabelecessem contato com o procurador do vendedor, que esclareceu que, àquela altura, o proprietário não mais possuía interesse na realização da transação. Forçoso reconhecer que, no presente caso, o decurso do tempo foi determinante para que o vendedor desistisse do negócio, não tendo a imobiliária demonstrado que o proprietário tenha desistido imediatamente após a assinatura do contrato, o que poderia descaracterizar sua responsabilidade, já que, nesse caso, não se poderia identificar qualquer falha no seu no mister de aproximar as partes. Registre-se, ainda que não há nos autos prova de que o imóvel possuía problemas na documentação ou questões que justificassem qualquer demora, ou mesmo de que o vendedor estaria relutante, ou em dúvida a respeito da venda.

In casu, todavia, consta na inicial que os autores não tinham

conhecimento sequer a respeito dos dados pessoais dos vendedores, sendo tal alegação verossímil, uma vez que o recibo de reserva de fls. 32/33 (indexador 00031) não se encontra assinado pelo vendedor, apenas pelos promitentes compradores e pelo representante legal da ré, não constando ali sequer o nome do vendedor. 4

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Acresce que é possível deduzir, pela diferença na grafia das letras, que os cheques fornecidos pelos autores foram, de fato, preenchidos em branco, tendo os prepostos da ré incluído posteriormente o nome dos destinatários (fls. 34/35 – indexador 00031), não tendo a ré proporcionado aos compradores sequer conhecimento do nome do vendedor. Considerando, ainda, que o vendedor e seu procurador não residiam na cidade do Rio de Janeiro, mas sim no estado de Pernambuco, a ré deveria ter agido com zelo e empenho redobrados no sentido da aproximação efetiva das partes, no intuito de concretizar a avença de forma célere e eficaz. Mas, ao contrário, não proporcionou sequer contato telefônico entre as partes. Ocorre que, pelo que dos autos consta, o contato dos autores com o procurador do vendedor veio a ocorrer apenas pessoalmente, em outubro de 2013. Ademais, há prova nos autos de que a autorização de venda do imóvel, concedida pelo proprietário à imobiliária, se encontrava com prazo de validade expirado já na ocasião do início das tratativas da empresa com os autores (fls. 186/187 - indexador 00186), inexistindo prova de eventual prorrogação. Sendo a responsabilidade da apelante objetiva, e ausentes quaisquer excludentes de sua responsabilidade civil, dentre os previstos no § 3° do art. 14 do CDC, correta a sentença ao condenar a imobiliária ao ressarcimento dos danos experimentados pelos autores. Havendo nos autos prova de que os autores efetuaram pagamento de taxas junto ao agente financeiro, com o objetivo de cumprir sua parte nas tratativas (fls. 37/38 – indexador 00026), fazem jus à restituição das quantias, bem como à devolução da integralidade do sinal pago, facultando à ré o ajuizamento de ação de regresso em face do vendedor, com a finalidade de perseguir eventual valor repassado a ele. Finalmente, cumpre reconhecer a existência de danos morais indenizáveis, uma vez que os autores necessitaram recorrer ao Poder Judiciário para obter a restituição dos prejuízos experimentados em decorrência do evento, não tendo a ré procurado reparar os danos sofridos pelos consumidores, conduta esta violadora dos princípios da confiança e da boa-fé objetiva, que devem permear as relações jurídicas civis, sobretudo as de caráter consumerista.

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A indenização, em tais casos, além de servir como compensação pelo sofrimento experimentado deve, sobretudo, revestir-se de caráter pedagógico-punitivo, de modo a desestimular condutas semelhantes. Deve, pois, representar compensação razoável pelos transtornos experimentados pelos autores, cuja intensidade deve ser considerada para fixação do valor, aliada a outras circunstâncias peculiares de cada conflito de interesses, sem jamais constituir-se em fonte de enriquecimento sem causa para os ofendidos, nem, tampouco, em valor ínfimo que o faça perder o caráter pedagógicopunitivo ao ofensor. Desta forma, ante as peculiaridades do caso, considerando que os autores permaneceram por mais oito meses aguardando pela concretização da avença, sendo que a empresa ré poderia ter evitado tais desdobramentos caso houvesse agido de forma diligente e eficiente, penso que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a cada um dos autores, atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, não merecendo redução. Acresce que não sendo manifestamente desarrazoado o valor arbitrado e não demonstrada objetivamente sua exasperação ou exiguidade, deve a decisão do juízo a quo ser prestigiada, conforme entendimento jurisprudencial dominante nesta Corte, sintetizado na Súmula 343, com a seguinte redação: “a verba indenizatória do dano

moral somente será modificada se não atendidos pela sentença os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do valor da condenação”. Diante do exposto, voto no sentido do DESPROVIMENTO do recurso, mantida a sentença. Rio de Janeiro, na data da sessão. DES. SANDRA SANTARÉM CARDINALI Relatora

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